Consiglio di Stato Sez. II n. 9760 del 10 dicembre 2025
Urbanistica.Nozione di centro abitato

La nozione di “centro abitato” rilevante a fini urbanistici (ai fini dell’obbligo di licenza edilizia, di cui all’art. 31 della l. 1150/1942) integra un concetto di carattere empirico, corrispondente «alla situazione di fatto costituita dalla presenza di un aggregato di case continue e vicine, anche distante dal centro, ma suscettibile di espansione. La formale perimetrazione dell’area da parte di apposito strumento urbanistico è richiesta, invece, ai soli fini della diversa nozione “viabilistica” di “centro abitato”, cui fa riferimento il Codice della strada per le esigenze connesse alla circolazione stradale.

Pubblicato il 10/12/2025

N. 09760/2025REG.PROV.COLL.

N. 03581/2025 REG.RIC.

N. 03582/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3581 del 2025, proposto da Brodway di Del Prete Raffaele & c. S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Pier Luigi Portaluri e Giorgio Portaluri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di San Vito dei Normanni, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Giovanni Musa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Vincenzo Melacca, rappresentato e difeso dall’avvocato Pietro Quinto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero della Difesa, Comando generale dell’Arma dei Carabinieri, Ministero dell’Economia e delle Finanze, Comando generale della Guardia di finanza, in persona dei Ministri pro tempore, ex lege rappresentati e difesi dall’Avvocatura generale dello Stato, con domicilio in Roma, via dei Portoghesi, 12;
Polizia Locale del Comune di San Vito dei Normanni, Azienda Sanitaria Locale della Provincia di Brindisi, Regione Puglia, non costituiti in giudizio;

e sul ricorso numero di registro generale 3582 del 2025, proposto dai sigg. Raffaele Elefante e Filomena Ancora, rappresentati e difesi dagli avvocati Pier Luigi Portaluri e Giorgio Portaluri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di San Vito dei Normanni, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Giovanni Musa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Vincenzo Melacca, rappresentato e difeso dall’avvocato Pietro Quinto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero della Difesa, Arma dei Carabinieri, Ministero dell’Economia e delle Finanze, Guardia di Finanza, in persona dei Ministri pro tempore, ex lege rappresentati e difesi dall’Avvocatura generale dello Stato, con domicilio in Roma, via dei Portoghesi, 12;
Polizia Locale del Comune di San Vito dei Normanni, Azienda Sanitaria Locale della Provincia di Brindisi, Regione Puglia, non costituiti in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, sezione staccata di Lecce, sezione prima, 22 ottobre 2024, n. 1110.

Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di San Vito dei Normanni e di Vincenzo Melacca;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Ministero della difesa, del Comando generale dell’Arma dei carabinieri, del Ministero dell’economia e delle finanze e del Comando generale della Guardia di finanza;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 21 ottobre 2025 il consigliere Luca Emanuele Ricci e uditi per le parti gli avvocati Giorgio Portaluri, Pietro Quinto e Giovanni Musa.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il giudizio ha ad oggetto i provvedimenti con cui il Comune di San Vito dei Normanni ha accertato l’abusività dell’immobile di proprietà degli appellanti, ne ha ordinato la demolizione e ha disposto la revoca dell’autorizzazione relativa all’attività commerciale ivi esercitata dalla Brodway S.n.c.

2. I fatti rilevanti per la decisione possono essere sintetizzati come segue:

- a seguito di un esposto presentato nel 2018 dal sig. Vincenzo Melacca – odierno controinteressato – il Comune di San Vito dei Normanni ha avviato un procedimento diretto a verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile sito in via San Domenico n. 87 (catastalmente identificato al foglio n. 97, p.lle nn. 2775 e 4987), di proprietà dei sigg. Raffaele Elefante e Filomena Ancora e adibito a sede dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande esercitata dalla società Brodway di Del Prete Raffaele & C. s.n.c.;

- all’esito dell’istruttoria e del sopralluogo svolto il 24 ottobre 2018, l’Amministrazione comunale ha ritenuto che non fosse stato documentato lo stato legittimo del fabbricato e – con nota prot. n. 24408 del 15 novembre 2018 – ha comunicato l’avvio del procedimento sanzionatorio;

- in data 29 novembre 2018, i proprietari hanno presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, riferita a interventi di sostituzione della copertura, frazionamento, fusione e cambio d’uso dell’immobile;

- con nota prot. n. 21906 del 29 agosto 2022, il Comune ha respinto l’istanza, rilevando che il fabbricato non risultava assistito da alcun titolo abilitativo e che, al contempo, non ne era stata dimostrata l’edificazione in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia (1942 o, al di fuori del centro abitato, 1964);

- il provvedimento è stato impugnato dai proprietari dell’immobile dinanzi al T.a.r. Lecce (con ricorso iscritto al n.r.g. 1217/2022);

- in data 11 gennaio 2023 il sig. Melacca ha presentato un’istanza-diffida volta a sollecitare l’adozione dei provvedimenti repressivi dell’asserito abuso e ha quindi agito contro il silenzio-inadempimento del Comune su detta istanza (n.r.g. 231/2023);

- con sentenza n. 1326 del 30 novembre 2023, il T.a.r. Lecce ha accolto il ricorso presentato dal sig. Melacca e ha ordinato all’Amministrazione di pronunciarsi;

- in esecuzione di tale pronuncia, il Comune ha adottato:

a) l’ordinanza n. 42 del 29 febbraio 2024, con la quale ha ingiunto ai proprietari di procedere alla demolizione delle opere abusive;

b) la determinazione n. 231 del 13 marzo 2024, con cui ha disposto la revoca dell’autorizzazione commerciale n. 40/1992 rilasciata alla società Brodway per l’attività di somministrazione esercitata negli stessi locali;

- tali provvedimenti sono stati impugnati, rispettivamente, dai proprietari (n.r.g. 508/2024) e dalla società utilizzatrice dell’immobile (n.r.g. 451/2024), deducendo – in estrema sintesi – l’erroneità dell’accertamento comunale sull’epoca di realizzazione dell’immobile, la mancata considerazione della documentazione tecnica versata in atti, la necessità di una perimetrazione formale del centro abitato ai fini dell’applicazione dell’art. 31 della l. n. 1150/1942, nonché l’illegittimità della revoca dell’autorizzazione commerciale.

3. Con la sentenza appellata, il T.a.r. Puglia, sezione staccata di Lecce ha riunito i ricorsi e li ha interamente respinti, compensando le spese di lite. In particolare, secondo il primo giudice:

- non sussistono i presupposti per il rinvio della decisione – come da richiesta avanzata dai sigg. Elefante e Ancora e motivata dalla presentazione di una nuova istanza di sanatoria edilizia (fondata sulle sopravvenute previsioni di cui al d.l. n. 69/2024, convertito dalla l. n. 105/2024) – stante la tardività della richiesta e l’estraneità della nuova sanatoria rispetto al thema decidendum;

- è infondata l’eccezione di tardività del ricorso (n.r.g. 1217/2022) proposto avverso il diniego di sanatoria, giacché l’originaria formazione del silenzio-rigetto era stata confermata da un provvedimento espresso, rispetto al quale il ricorso risulta tempestivo;

- nel merito, i ricorrenti non hanno offerto elementi idonei a dimostrare l’anteriorità del manufatto al 1942 e a superare le plurime indicazioni di segno opposto ricavabili dalla documentazione (ortofoto IGM, cartografie, mappe catastali) prodotta dal Comune e dal controinteressato;

- quanto alla localizzazione dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’art. 31 della l. n. 1150/1942 – che subordinava a licenza edilizia l’edificazione nei «centri abitati» – è irrilevante l’assenza di una perimetrazione formale del centro abitato, trattandosi di nozione da accertarsi in punto di fatto;

- l’adozione dell’ordinanza di demolizione e il provvedimento di revoca dell’autorizzazione commerciale costituiscono provvedimenti vincolati, a fronte dell’accertata abusività dell’immobile.

4. La decisione è stata appellata sia dai proprietari (n.r.g. 3582/2025) che dalla società utilizzatrice dell’immobile (n.r.g. 3581/2025), con separate impugnazioni affidate a identici motivi di diritto.

4.1. Nello specifico, gli appellanti lamentano:

I. «Violazione ed erronea applicazione dell’art. 73, c.p.a. Error in iudicando. Error in procedendo. Difetto di motivazione»;

II. «Violazione ed erronea applicazione dell’art. 31, l. n. 1150/’42. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 10, l. n. 765/’67. Violazione ed erronea applicazione degli artt. 31 e 36, d.P.R. n. 380/’01. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 3, degli artt. da 7 a 10-bis nonché dell’art. 21-quater, l. n. 241/’90. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 97 Cost. Violazione del giusto procedimento. Eccesso di potere (perplessità, carenza motivazionale e difetto istruttorio). Error in iudicando. Omessa pronuncia»;

III. «Violazione ed erronea applicazione degli artt. 31 e 36, d.P.R. n. 380/’01. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 3, l. n. 241/’90. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 97 Cost. Eccesso di potere (perplessità, carenza motivazionale e difetto istruttorio). Error in iudicando. Omessa pronuncia»;

IV. «Violazione ed erronea applicazione degli artt. 31 e 36, d.P.R. n. 380/’01. Violazione ed erronea applicazione degli artt. 3, 7 ss. nonché 21-quinquies e 21- nonies, l. n. 241/’90. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 64, d.lgs. n. 59/’10. Violazione ed erronea applicazione degli artt. 39 e 62, l.r. n. 24/’15. Nullità per difetto di attribuzione. Violazione ed erronea applicazione dell’art. 97 Cost. Eccesso di potere (perplessità, contraddittorietà, carenza motivazionale e difetto istruttorio). Error in iudicando. Omessa pronuncia».

5. Si sono costituiti, per resistere all’appello, il Comune di San Vito dei Normanni, il controinteressato sig. Melacca e le amministrazioni statali intimate.

6. Con nota depositata il 9 settembre 2025, la società Brodway ha dichiarato la propria sopravvenuta carenza di interesse alla coltivazione dell’appello proposto, avendo trasferito l’attività di somministrazione in altro locale.

7. I due appelli sono stati trattati congiuntamente all’udienza pubblica del 21 ottobre 2025.

7.1. In tale sede, il difensore degli appellanti ha dichiarato di rinunciare agli appelli proposti nei confronti della Regione Puglia, dell’Arma dei Carabinieri, della Guardia di Finanza, del Ministero della Difesa, del Ministero dell’Economia e delle Finanze e della Polizia locale del Comune di San Vito dei Normanni, precisando che la notifica a tali amministrazioni era stata effettuata per mero tuziorismo. Le cause sono state quindi trattenute in decisione.

8. Preliminarmente, ai sensi dell’art. 96, comma 1 c.p.a. si dispone la riunione delle cause iscritte ai numeri di registro generale d’appello 3581 e 3582 del 2025, in quanto relative a due impugnazioni proposte separatamente contro la stessa sentenza, di cui è doverosa la trattazione unitaria (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 30 luglio 2021, n. 5615).

9. Sempre in via preliminare, occorre prendere atto della rinuncia – formulata in udienza dal difensore – agli appelli proposti nei confronti delle parti diverse dal Comune dei San Vito dei Normanni e del privato controinteressato, con conseguente estinzione del giudizio in parte qua.

10. Deve poi dichiararsi improcedibile l’appello proposto dalla Brodway di Del Prete Raffaele & C. s.n.c., stante la dichiarazione di sopravvenuta carenza di interesse resa dalla società, che ha cessato di esercitare l’attività di somministrazione presso l’immobile oggetto di causa.

11. La medesima circostanza determina, altresì, l’improcedibilità – anche per i proprietari sigg. Elefante e Ancora – del quarto motivo di appello, riferito al provvedimento (determinazione n. 231/2024) di revoca dell’autorizzazione n. 40/1992 rilasciata alla società Brodway.

11.1. L’autorizzazione revocata, infatti, riguardava esclusivamente la medesima società e valeva a legittimare lo svolgimento, nell’immobile, di un’attività commerciale che essa ha comunque trasferito in altra sede (come risulta dal contratto di locazione commerciale prodotto nel giudizio n.r.g. 3581/2025). Non residua, di conseguenza, alcun interesse all’annullamento del provvedimento, nemmeno in capo ai proprietari dell’immobile.

12. Giungendo all’esame del merito dell’appello, il primo motivo è diretto a censurare il rigetto dell’istanza di rinvio della trattazione, che – ad avviso degli appellanti – sarebbe stata assistita dal requisito di “eccezionalità” richiesto dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. La richiesta era infatti giustificata dalla proposizione di una domanda di sanatoria delle opere, alla luce di una nuova disciplina – quella introdotta dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla l. n. 105/2024 – ed era potenzialmente idonea, ove accolta, ad incidere sull’esito del giudizio, determinandone l’improcedibilità.

12.1. Il motivo è infondato. Come più volte chiarito da questo Consiglio (ex multis, Cons. Stato, sez. VII, 4 aprile 2024, n. 3079), «nell’ordinamento processuale vigente non esiste norma o principio ordinamentale che attribuisca alle parti in causa il diritto al rinvio della discussione del ricorso, fuori dai casi tassativi di diritto a rinvio per usufruire dei termini a difesa previsti dalla legge. Al di fuori di tali ipotesi, le parti hanno solo la facoltà di illustrare le ragioni che potrebbero giustificare un eventuale differimento dell’udienza». La valutazione di tali ragioni, tuttavia, resta riservata al giudice, cui compete il bilanciamento tra le esigenze difensive del singolo e l’interesse pubblico alla ragionevole durata del processo (Cons. Stato, sez. V, 21 novembre 2023, n. 9964).

12.2. Ciò premesso, la presentazione di una nuova domanda di sanatoria in base a una normativa sopravvenuta non è circostanza idonea a determinare il differimento dell’udienza di trattazione (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 luglio 2025, n. 5920). Come correttamente rilevato dal T.a.r., la definizione di tale istanza è estranea al thema decidendum del giudizio pendente, volto a verificare la legittimità dei provvedimenti impugnati e non l’astratta sanabilità delle opere.

12.3. L’eccezionalità richiesta dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. non può essere desunta dalla mera eventualità che, all’esito di quel procedimento, venga meno l’interesse della parte appellante a coltivare l’impugnazione, trattandosi di circostanza futura e incerta, che non pregiudica l’attuale esercizio del diritto di difesa. Il provvedimento che dovesse essere adottato all’esito della nuova istanza si configurerebbe, del resto, quale atto sopravvenuto (e autonomamente impugnabile), privo di incidenza sulla legittimità dei provvedimenti repressivi già adottati.

13. Con il secondo motivo, gli appellanti muovono un’articolata contestazione dei presupposti fattuali e giuridici dei provvedimenti comunali, con particolare riferimento alla ritenuta abusività del manufatto. Nello specifico, essi rappresentano:

- che, ai sensi dell’art. 31 della l. n. 1150/1942 – nel testo anteriore alle modifiche introdotte dalla legge “ponte” n. 765/1967 – il titolo edilizio era richiesto soltanto per gli interventi da realizzarsi «nei centri abitati»;

- che, ai fini dell’applicazione di tale disciplina, è necessaria una formale perimetrazione del centro abitato ad opera dello strumento urbanistico, adottata dal Comune di San Vito dei Normanni solo nel 1969;

- che l’obbligo di acquisire il titolo edilizio per gli interventi da eseguirsi sull’intero territorio comunale è stato introdotto solo con il regolamento edilizio approvato con delibera consiliare n. 53 del 18 giugno 1964, in data posteriore all’edificazione del manufatto;

- che, infatti, l’esistenza del fabbricato almeno a partire dal 1943 sarebbe dimostrata dalle dichiarazioni rese da terzi e dalle perizie tecniche prodotte;

- che l’Amministrazione avrebbe omesso di svolgere un’adeguata istruttoria in ordine alla pratica edilizia n. 7L/1949, intestata al precedente proprietario dell’immobile e risultata irreperibile;

- che la sola mancanza di agibilità dell’immobile non potrebbe giustificare un ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001;

- che il Comune ha erroneamente ritenuto di dover adottare l’ordinanza di demolizione in esecuzione della sentenza TAR Lecce n. 1326/2023, la quale imponeva soltanto di pronunciarsi sull’istanza-diffida del controinteressato.

14. Il motivo è infondato.

14.1. Stante l’assenza di un titolo edilizio idoneo a legittimare l’edificazione dell’immobile, la sua regolarità urbanistico-edilizia può essere riconosciuta solo qualora:

a) esso risalga ad un’epoca anteriore alla legge urbanistica n. 1150/1942, entrata in vigore il 31 ottobre 1942;

b) ovvero, esso sia stato realizzato prima dell’adozione del regolamento edilizio comunale del 18 giugno 1964 e al di fuori del centro abitato – poiché, nel regime legislativo anteriore alla legge “ponte” n. 765/1967, l’obbligo di licenza edilizia previsto dall’art. 31 della l. n. 1150/1942 riguardava i soli interventi ricadenti all’interno di tale area.

14.2. Come rilevato dal T.a.r. – con statuizione espressamente condivisa dagli appellanti (cfr. par. 2.14.1 dell’atto di appello) e non impugnata dalle altre parti – non può invece essere ricompresa nel thema decidendum del presente giudizio la questione relativa all’applicabilità del regolamento edilizio comunale del 1911, che avrebbe previsto, ben prima della legge urbanistica del 1942, l’obbligo di acquisire il titolo edilizio. Tale risalente fonte normativa, valorizzata dal controinteressato, non è infatti richiamata nei provvedimenti impugnati, né ha costituito oggetto dell’istruttoria condotta dal Comune.

14.3. L’onere probatorio circa la ricorrenza di una delle fattispecie idonee a legittimare l’edificazione sine titulo dell’immobile grava, in applicazione del principio di vicinanza della prova, sul proprietario dello stesso e deve essere assolto in modo rigoroso (ex multis, Cons. Stato, sez. II, 1° febbraio 2024, n. 1016).

15. È opportuno prendere le mosse dalla questione relativa alla localizzazione dell’immobile. A tale proposito, il Collegio intende ribadire che la nozione di “centro abitato” rilevante a fini urbanistici (ai fini dell’obbligo di licenza edilizia, di cui all’art. 31 della l. 1150/1942) integra un concetto di carattere empirico, corrispondente «alla situazione di fatto costituita dalla presenza di un aggregato di case continue e vicine, anche distante dal centro, ma suscettibile di espansione» (Cons. Stato, sez. VI, 21 febbraio 2022, n. 1222).

15.1. La formale perimetrazione dell’area da parte di apposito strumento urbanistico è richiesta, invece, ai soli fini della diversa nozione “viabilistica” di “centro abitato”, cui fa riferimento il Codice della strada per le esigenze connesse alla circolazione stradale (Cons. Stato, sez. II, 9 giugno 2020, n. 3677; sez. IV, 5 luglio 2010, n. 4246; sez. IV, 1° agosto 2016, n. 3458).

15.2. Ciò premesso, gli atti prodotti dal controinteressato (doc. 2) dimostrano che la particella di cui trattasi ricadeva nella perimetrazione catastale del centro urbano del 1935; ugualmente, le foto aeree del 1943, attestano la collocazione della particella all’interno di un’area già ampiamente costruita, caratterizzata da aggregati edilizi continui, intervallati da strade e piazze. Da tale nucleo originario si è progressivamente irradiata l’espansione edilizia che ha condotto all’attuale assetto urbano, quale risulta dalle ortofoto più recenti. Anche la perimetrazione della “zona storica” operata dal PRG comunale conferma tali evidenze.

15.3. Trattasi di elementi che, nel loro complesso, risultano idonei a integrare quella nozione fattuale ed empirica di “centro abitato” che rileva ai fini dell’applicazione dell’art. 31 della l. n. 1150/1942.

15.4. L’argomentazione degli appellanti, secondo cui il concetto di “centro abitato” non coinciderebbe con quello di “nucleo di antica origine”, né con quello di “zona costruita” – valorizzati dall’Amministrazione e dal primo giudice – non risulta decisiva, risolvendosi in una mera questione definitoria, che non offre elementi utili a pervenire ad una diversa ricostruzione del campo di applicazione dell’art. 31. Una volta esclusa, come visto, la necessità di una formale perimetrazione del “centro abitato” e in presenza di documentazione attestante la collocazione della particella, fin dagli anni Trenta del secolo scorso, all’interno di un tessuto edilizio già consolidato, sarebbe stato onere degli stessi fornire elementi di segno contrario, idonei a dimostrare la diversa natura del sito.

16. Tale accertamento si rivela, comunque, ininfluente ai fini della vicenda, giacché non vi è alcuna prova dell’anteriorità dell’immobile – non solo al 1942, ma anche – all’adozione del primo regolamento edilizio comunale che ha generalizzato l’obbligo di acquisire la licenza (1964). La prima prova certa dell’esistenza di una costruzione si rinviene, infatti, nell’atto pubblico di donazione del 30 maggio 1978 (notaio Alessandri, reg. a Ostuni il 14 giugno 1978 n. 1791 vol. 158), mentre gli elementi valorizzati dagli appellanti al fine di provare un’edificazione più risalente risultano ambigui e scarsamente rappresentativi.

16.1. In particolare, le foto aeree del 1943 e del 1954 (quest’ultima di qualità molto ridotta) non consentono di individuare alcuna traccia certa di edificazione nell’area, che risulta di colorazione non uniforme a quella delle circostanti particelle edificate. La difficoltà di interpretare tali immagini emerge, del resto, dalla difforme lettura che ne forniscono gli stessi consulenti tecnici incaricati dagli appellanti: l’uno (ing. Pirozzolo) ritiene che la colorazione della particella nella foto aerea dimostri la completa edificazione dell’area già nel 1943; l’altro (ing. Martina) colloca invece l’attività costruttiva in un momento successivo e individua nella foto aerea del 1943 soltanto le «strutture portanti» del futuro immobile, qualificandole come opere «in corso di realizzazione».

16.2. Quanto, poi, alle dichiarazioni prodotte dagli appellanti – ferma la loro limitatissima rilevanza ai fini della prova delle circostanze di cui si discute (ex mutlis, Cons. Stato, sez. II, 3 febbraio 2025, n. 834; id.m sez. VI, 5 dicembre 2023, n. 10501) – esse collocano l’esistenza del manufatto, nella migliore delle ipotesi, ai primi anni Sessanta, epoca nella quale sarebbe comunque stata necessaria l’acquisizione del titolo edilizio. Il loro contenuto risulta, in ogni caso, generico, privo di riscontri oggettivi e smentito da analoghe dichiarazioni di segno opposto prodotte dal controinteressato.

16.3. Sussistono, al contrario, plurimi elementi documentali, di contenuto convergente, che impediscono di ritenere l’area edificata prima delle date che rilevano. In particolare:

- la mappa catastale del 1944, nella quale in corrispondenza dell’area di cui trattasi vi è l’indicazione “giardino”;

- la documentazione catastale del 1954, dalla quale la particella n. 2775 risulta classificata come “orto”;

- la cartografia allegata al piano di fabbricazione del 1964, che rappresenta la medesima particella come inedificata, confermando l’assenza di manufatti fino a tale epoca.

17. Non può invece assumere rilievo la riferita esistenza di una risalente pratica edilizia (prot. 7L/1949) intestata al precedente proprietario dell’immobile (sig. Leo Clemente) e di contenuto ignoto, non essendovi neppure prova che essa riguardi effettivamente il manufatto in contestazione.

17.1. Peraltro, come rappresentato dal controinteressato – e confermato dagli atti – il sig. Leo Clemente ha acquisito l’edificio oggetto di causa soltanto nel 1978 (in forza della donazione richiamata supra, par. 16), con la conseguenza che la pratica edilizia del 1949 non potrebbe in alcun caso riferirsi ad esso.

18. Quanto alla mancanza di agibilità, si tratta di un rilievo meramente aggiuntivo, che non ha costituito il fondamento logico-giuridico dell’ordine di demolizione. Quest’ultimo poggia, infatti, sull’accertamento della totale abusività del manufatto, profilo pienamente sufficiente a giustificare la misura ripristinatoria, anche a distanza di anni dalla realizzazione dell’abuso (Cons. Stato, ad. plen., 17 ottobre 2017, nn. 8 e 9; sez. II, 3 febbraio 2025, n. 834).

19. Parimenti infondata è la censura relativa al supposto travisamento del contenuto della sentenza n. 1326/2023 del T.a.r. Lecce da parte dell’Amministrazione. Secondo gli appellanti, il Comune si sarebbe ritenuto vincolato all’adozione della misura repressiva, mentre avrebbe dovuto sospendere il procedimento (ai sensi dell’art. 21-quater della l. n. 241/1990) in attesa della definizione del giudizio relativo alla sanatoria.

19.1. In primo luogo, la sospensione del procedimento non rientrava tra le facoltà del Comune. Tale scelta, infatti, si sarebbe tradotta nell’inottemperanza della sentenza 1326/2023, che aveva espressamente ordinato all’Amministrazione di «adottare un formale provvedimento espresso» sull’istanza-diffida del controinteressato – e quindi di concludere il relativo procedimento, ai sensi dell’art. 2 della l. n. 241/1990 – nel termine perentorio di trenta giorni.

19.2. Dall’esame dell’atto impugnato emerge, in ogni caso, che l’Amministrazione ha correttamente inteso la portata della decisione, ricostruendo il vincolo da essa derivante come limitato all’obbligo «di pronunciarsi sull'istanza diffida presentata in data 11 gennaio 2023». La decisione di ordinare la demolizione è invece conseguenza degli accertamenti già compiuti e degli elementi istruttori disponibili, dai quali ha desunto la necessità di emanare l’ordine demolitorio «quale atto dovuto in presenza di opere realizzate in assenza del prescritto titolo abilitativo, ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001».

20. Con il terzo motivo, l’appellante denuncia il preteso «cortocircuito logico» che vizierebbe il diniego di sanatoria: il Comune avrebbe infatti respinto l’istanza ex art. 36 d.P.R. 380/2001, presentata sul presupposto della realizzazione sine titulo dell’immobile, proprio in ragione della mancanza del titolo edilizio, laddove avrebbe dovuto valutare la sussistenza dei requisiti di sanabilità delle opere.

20.1. Il motivo è infondato. L’istanza ex art. 36 del d.P.R. 380/2001, presentata dagli appellanti, era diretta a sanare la realizzazione di specifiche opere di «sostituzione copertura, frazionamento, fusione e cambio d’uso» e non l’edificazione dell’immobile nella sua interezza.

20.2. Ciò premesso, per la costante giurisprudenza di questo Consiglio:

- in presenza di un manufatto abusivo non sanato né condonato, «gli interventi ulteriori – sia pure riconducibili a manutenzione straordinaria, restauro e/o risanamento conservativo oppure ristrutturazione – ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera cui ineriscono strutturalmente» (Cons. Stato, sez. II, 5 giugno 2025, n. 4893; id., sez. VII, 7 febbraio 2023, n. 1363);

- non sono, in alcun caso, consentite forme di “sanatoria parziale”, riferita a specifiche opere o interventi, poiché «il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa» (Cons. Stato, sez. IV, 17 marzo /2025, n. 2173).

20.3. Ne consegue l’impossibilità di assentire la sanatoria di interventi modificativi di un immobile edificato sine titulo e di accertata abusività, con conseguente superfluità di un’istruttoria riferita alle singole opere, isolatamente considerate.

21. Per le ragioni esposte, il ricorso proposto dai sigg. Elefante e Ancora deve essere in parte dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse (quarto motivo) e in parte respinto.

22. Le spese del grado di giudizio possono essere compensate tra tutte le parti, in ragione della complessità in fatto della vicenda.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (sezione seconda), definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti e riuniti:

- prende atto della rinuncia agli appelli proposti nei confronti della Regione Puglia, dell’Arma dei carabinieri, della Guardia di finanza, del Ministero della Difesa, del Ministero dell’Economia e delle Finanze e della Polizia locale del Comune di San Vito dei Normanni;

- dichiara improcedibile l’appello della Brodway S.n.c (n.r.g. 3581/2025);

- in parte dichiara improcedibile e in parte respinge l’appello dei sigg. Elefante e Ancora (n.r.g. 3582/2025).

Compensa le spese del grado tra tutte le parti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2025 con l’intervento dei magistrati:

Oberdan Forlenza, Presidente

Cecilia Altavista, Consigliere

Francesco Guarracino, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

Luca Emanuele Ricci, Consigliere, Estensore