Consiglio di Stato Sez. II n. 979 del 6 febbraio 2026
Urbanistica.Criteri di quantificazione della sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione (c.d. fiscalizzazione)

La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, intervenendo in via sostitutiva della sanzione reale a seguito dell'annullamento del titolo edilizio, deve possedere la medesima ampiezza della demolizione cui si surroga. Ne consegue che la determinazione del valore venale non può essere limitata al solo segmento spaziale o volumetrico realizzato in difformità (quale il mero eccesso di altezza rispetto ai limiti urbanistici), ma deve riguardare l’intero manufatto o la porzione isolabile (come l'intero ultimo piano) che abbia tratto un vantaggio funzionale o un incremento di valore dalla violazione. L’ordinamento esclude una valutazione atomistica o parcellizzata dell’abuso: la violazione delle norme sulle altezze determina l’illegittimità dell’intero volume che, grazie a tale superamento, ha acquisito una destinazione d’uso (es. abitabilità) altrimenti preclusa. Pertanto, la sanzione va parametrata alla totalità delle opere rese abusive dall'annullamento del titolo, garantendo la necessaria simmetria tra il ripristino della legalità e l'equivalente monetario

Pubblicato il 06/02/2026

N. 00979/2026REG.PROV.COLL.

N. 01577/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1577 del 2023, proposto da Antonio Berton, rappresentato e difeso dagli avvocati Angelo Di Lorenzo e Natalia Paoletti, con domicilio fisico eletto presso lo studio di quest’ultima in Roma, via Barnaba Tortolini, n. 34 e con domicilio digitale come da p.e.c. dei registri di giustizia;

contro

l’Agenzia delle entrate, in persona del Direttore generale pro tempore, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato, presso i cui uffici è domiciliata in Roma, via dei Portoghesi, n. 12;
Vilma Sinigaglia, rappresentata e difesa dall’avvocato Alessandro Calegari, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia;
il Comune di Este, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Veneto, sezione seconda, n. 1081 del 27 giugno 2022, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Agenzia delle entrate e di Vilma Sinigaglia;

visti tutti gli atti della causa;

relatore, nell’udienza pubblica del giorno 16 dicembre 2025, il consigliere Francesco Frigida;

udito l’avvocato Natalia Paoletti per Antonio Berton e viste le conclusioni scritte dell’avvocato dello Stato Laura Paolucci per l’Agenzia delle entrate e dell’avvocato Alessandro Calegari per Vilma Sinigaglia;

ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’oggetto del presente giudizio è costituito:

a) dall’ingiunzione - sanzione pecuniaria del Comune di Este, area IV urbanistica, prot. n. 16713 RC 7664/11, emessa nei confronti del signor Antonio Berton e notificatagli in data 12 aprile 2011, per un importo di euro 361.000;

b) dalla relativa stima redatta dall’allora Agenzia del territorio (attualmente Agenzia delle entrate) in data 3 settembre 2010 e trasmessa al Comune di Este con nota 10426NB del 10 settembre 2010;

c) dalla nota dell’Agenzia del territorio prot. 1411/2010 del 25 novembre 2010 recante la conferma della suddetta stima.

2. Alla luce della documentazione acquisita al fascicolo d’ufficio e delle circostanze di fatto riportate negli scritti difensivi delle parti e non specificamente contestate dalle rispettive controparti, i tratti salienti della vicenda fattuale sono, in sintesi, i seguenti:

a)  il Comune di Este in data 27 dicembre 2007 rilasciò in favore di Antonio Berton il permesso di costruire prot. n. 16713 (successivamente oggetto della variante prot. n. 8201 del 10 novembre 2008) per la costruzione di un complesso edilizio unitario, composto da 3 corpi di fabbrica (“A”, “B” e “C”) con tipologia a schiera per complessive 14 unità abitative;

b) tali provvedimenti vennero impugnati con il ricorso n. 478 del 2008 e successivi motivi aggiunti proposti dinanzi al Tribunale amministrativo regionale per il Veneto da Vilma Sinigaglia, dichiaratasi incisa in termini di visuale dal proprio fondo a causa di un’autorizzata nuova edificazione;

c) con sentenza n. 1765 del 15 giugno 2009 il T.a.r. per il Veneto annullò i suddetti provvedimenti per riscontrata violazione delle disposizioni sull’altezza massima degli edifici;

d) il Consiglio di Stato, sezione quarta, con sentenza n. 999 del 23 febbraio 2012, respinse l’appello principale e l’appello incidentale improprio veicolati contro la suddetta statuizione, rispettivamente da Antonio Berton e dal Comune di Este;

e) nelle more, con provvedimento prot. n. 16713 cr 21999/2009 del 27 ottobre 2009, il Comune di Este reiterò i provvedimenti amministrativi per il corpo di fabbrica “A” e per l’unità 1 del corpo “C”, per i quali non ravvisò «la violazione dell’art. 12 delle N.T.A. del P.R.G. rilevata dal T.A.R. Veneto nella sentenza n. 1765 dell’11.6.2009 e che deve pertanto considerarsi pienamente legittima, valendo la presente quale reiterazione in parte qua, con le medesime prescrizioni, del permesso di costruire e successive varianti annullato dal giudice Amministrativo», mentre decise «di irrogare per le unità immobiliari facenti parte dei corpi di fabbrica “B” e “C” (con esclusione per quest’ultimo dell’unità immobiliare n.1) la sanzione di cui all'art. 38, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 e 96 L.R. n. 61/1985, la cui integrale corresponsione produrrà i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria» e di chiedere all’Agenzia del territorio la sua quantificazione;

f) siffatto provvedimento, nella parte inerente il corpo di fabbrica “A” e l’unità 1 del corpo “C”, venne impugnato da Vilma Sinigaglia con ricorso n. 115 del 2010, respinto dal T.a.r. per il Veneto con sentenza n. 691 del 9 maggio 2022, gravata dinanzi a questo Consiglio con ricorso n. 9816 del 2022 (trattenuto in decisione alla medesima udienza del presente giudizio);

g) frattanto, con provvedimento prot. 16713 RC 7664/11 del 12 aprile 2011 l’amministrazione comunale, con riferimento ai corpi di fabbrica “B” e “C” (esclusa l’unità 1), sulla base della quantificazione redatta dall’Agenzia del territorio in data 3 settembre 2010, ingiunse ad Antonio Berton il pagamento della sanzione pecuniaria (nella misura di 361.000 euro), che, a seguito di rateizzazione, venne interamente versata; successivamente l’intervento edilizio venne completato, le quattordici unità immobiliari ottennero l’agibilità e vennero tutte alienate a terzi.

3. Gli atti indicati al paragrafo 1 sono stati impugnati da Antonio Berton con il ricorso n. 1024 del 2011 proposto dinanzi al Tribunale amministrativo regionale per il Veneto e affidato a due motivi, compendiati in «Violazione di legge (art. 38 D.P.R. 6/6/2001, n. 380; art. 96 L.R. 27/6/1985, n. 61); eccesso di potere per difetto di presupposto, istruttoria, illogicità; eccesso di potere per sviamento» e in «Violazione di legge (art. 10 L. 7/8/1990, n. 241); eccesso di potere per difetto di motivazione».

4. Vilma Sinigaglia, l’Agenzia delle entrate e il Comune di Este non si sono costituiti nel giudizio di primo grado.

5. Con l’impugnata sentenza n. 1081 del 27 giugno 2022, il T.a.r. per il Veneto, sezione seconda, ha respinto il ricorso e nulla ha disposto sulle spese processuali stante la mancata costituzione di alcuna parte intimata.

5.1. In particolare, il T.a.r. ha affermato che:

a) con riferimento al primo motivo di ricorso, «L’interpretazione che la ricorrente dà dell’art. 38, comma 2, D.P.R. 380/2001, traendo spunto, peraltro, dalla differente formulazione dell’art. 33 D.P.R. 380/2001, non convince (…) Per costante giurisprudenza, la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 38 DPR 380/2001, in sostituzione di quella reale, ha natura omogenea alla demolizione del manufatto abusivo, poiché ha anch’essa una funzione di reintegrazione della legalità violata, ossia riparatoria della lesione dell'interesse pubblico cagionata dall’abuso, seppur per equivalente (Cons. Stato, Sez. V, 24 novembre 2013, n. 5158; Sez. V, 15 aprile 2013 n. 2060). (…) l’opera abusivamente realizzata attraverso l’innalzamento dei fabbricati oltre i limiti previsti dall’art. 12 N.T.A. del P.R.G. del Comune di Este, non consiste soltanto nella maggiore altezza degli edifici costruiti, ma anche nella realizzazione di unità immobiliari abitabili che con la minore altezza consentita dalle previsioni urbanistiche non sarebbe stato possibile realizzare. Pertanto, il valore venale delle opere abusivamente eseguite non può che corrispondere al valore degli appartamenti realizzati. La tesi della ricorrente, secondo cui dovrebbe considerarsi soltanto il valore del maggior volume realizzato con l’innalzamento dell’edificio non convince, poiché tale importo non consentirebbe di tener conto dell’effettiva consistenza dell’opera realizzata, che non è soltanto una maggiore volumetria avulsa dal contesto, bensì nuovi vani abitabili. Le “opere abusive” al cui valore deve essere ragguagliata la sanzione – onde reintegrare la legalità violata – sono, quindi, costituite dalla creazione di nuove unità immobiliari ad uso residenziale che, rispettando le altezze massime previste dal P.R.G., non sarebbero state realizzabili. Il valore delle suddette opere coincide con il valore venale dei nuovi appartamenti realizzati. A supportare una diversa opzione interpretativa non vale il confronto tra il tenore letterale dell’art. 38 D.P.R. 380/2001 e dell’art. 37, comma 1, D.P.R. 380/2001 che espressamente riferisce la sanzione all’ “aumento del valore venale dell’immobile conseguente agli interventi stessi”, poiché tale formulazione discende dalla tipologia degli interventi sottoposti al regime della SCIA che non conducono – di regola – alla realizzazione di opere edilizie dotate di autonomia strutturale o funzionale, consistendo in interventi di ristrutturazione, restauro, risanamento conservativo che modificano soltanto il valore dei manufatti su cui sono effettuati»;

b) in relazione al secondo motivo, «L’omessa motivazione sulle argomentazioni giuridiche che la ricorrente aveva sottoposto alle amministrazioni resistenti con le osservazioni presentate nel corso del procedimento, non può condurre all’annullamento della sanzione, stante il suo contenuto vincolato e, per le ragioni esposte al punto 1, all’infondatezza dei rilievi svolti. Il provvedimento finale, dunque, sia pur con una motivazione più estesa, non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato».

6. Con ricorso ritualmente notificato e depositato – rispettivamente in data 26 gennaio 2023 e in data 20 febbraio 2023 – Antonio Berton ha proposto appello avverso la su menzionata sentenza, articolando due motivi.

7. L’Agenzia delle entrate si è costituita in giudizio, chiedendo il rigetto del gravame.

8. Vilma Sinigaglia si è costituita in resistenza.

9. Il Comune di Este, pur ritualmente evocato, non si è costituito in giudizio.

10. In vista dell’udienza di discussione l’amministrazione statale ha depositato una memoria in data 6 novembre 2025 e l’appellante ha depositato una memoria in data 13 novembre 2025 e una memoria in data 25 novembre 2025. Con tali atti defensionali le predette parti hanno illustrato le proprie tesi e insistito sulle rispettive posizioni.

11. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 16 dicembre 2025.

12. L’appello è infondato e deve essere respinto alla stregua delle seguenti considerazioni.

13. Tramite il primo motivo d’impugnazione – esteso da pagina 7 a pagina 11 del gravame – l’appellante ha lamentato «Error in iudicando per violazione degli artt. 37 e 38 D.P.R. 380/2001 e art. 1 L. 24/11/1981 n. 689».

14. Siffatta doglianza è infondata.

Non è condivisibile e non è coerente con gli elementi fattuali della vicenda in esame la tesi dell’appellante secondo cui la sanzione di cui all’art. 38 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 avrebbe dovuto essere commisurata al valore venale della parte di opere non conforme alle prescrizioni urbanistiche e non alla sua totalità; conseguentemente, secondo l’interessato, per la base di calcolo avrebbero dovuto essere considerate soltanto le porzioni o parti di edifici che superano l’altezza massima di metri 7,13 prevista le disposizioni urbanistiche, mentre non andrebbe computato il volume della parte degli edifici fino alla predetta soglia d’altezza, dedotti anche gli spessori dei solai.

Al riguardo va innanzi tutto chiarito che la stima dell’Agenzia del territorio non ha riguardato il valore venale di tutti corpi di fabbrica “B” e “C”, bensì solo i relativi secondi piani, essendovi stata, per tal via, una perimetrazione specifica dell’opera abusiva all’interno di un contesto edilizio più ampio, con conseguente insussistenza della lamentata valutazione venale della totalità di tutta l’opera (ovverosia le intere strutture residenziali interessate), essendo stati presi in considerazione soltanto i secondi piani (essi sì nella loro totalità).

In particolare, l’Agenzia ha preso atto che l’altezza alla linea di gronda rispettivamente di metri 7,87 e di metri 8,16 ha reso abitabile il secondo e ultimo piano del corpo di fabbrica “B” e di parte del corpo di fabbrica “C”, mentre se l’altezza fosse stata di m. 7,13 (limite massimo consentito dalle norme regolamentari) la destinazione d’uso dell’ultimo piano di tali corpi di fabbrica sarebbe stata quasi totalmente quella di un sottotetto praticabile e non di vani abitabili.

La violazione dei limiti di altezza, dunque, ha determinato una trasformazione vantaggiosa dei secondi piani, sicché legittimamente i volumi su cui è stato calcolato il valore non sono quelli inerenti all’eccesso di altezza, ma tutti quelli inerenti ai secondi piani, avvantaggiatisi, in termini edilizi ed economici, della maggiore altezza, che, come precisato, ne ha mutato in meglio la destinazione d’uso.

Tanto chiarito, le doglianze dell’appellante si palesano senz’altro non condivisibili.

In particolare, a differenza di quanto sostenuto dall’interessato, la disciplina recata dall’art. 38 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 non consente una valutazione atomistica degli interventi edificatori, dovendosi invece attuare una valutazione complessiva delle porzioni degli edifici interessati dalla violazione delle norme urbanistiche e nel caso di specie degli ultimi piani degli edifici, aventi un’altezza superiore a quelle prevista dalle norme regolamentari.

Inoltre, la sanzione ex art. 38 cit. è attuata in luogo della demolizione (per l’ipotesi di opera edificata sulla base di permesso di costruire rilasciato e poi annullato), sicché deve averne la medesima ampiezza.

In sostanza, la determinazione del valore venale deve avere ad oggetto l’intero manufatto interessato dall’abuso (intendendosi per intero manufatto una parte isolabile del fabbricato e non la sua totalità, che nel caso di specie corrisponde ai secondi e ultimi piani, che hanno tratto vantaggio in termini di utilizzabilità e di destinazione d’uso dal superamento dei limiti di altezza) e non soltanto la parte dell’opera realizzata in difformità.

L’opera edilizia abusiva su cui si applica la sanzione non è limitata al solo segmento spaziale modificato, non essendovi nell’art. 38 cit. un riferimento alla modificazione planovolumetrica.

La circostanza, valorizzata dall’appellante, che l’art. 38 prevede «una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite» non muta il quadro, in quanto nel caso di specie l’opera è abusiva nella sua totalità, essendo stato annullato integralmente, con sentenza del T.a.r. per il Veneto n. 1765 del 15 giugno 2009, il relativo titolo edilizio (ovverosia il permesso di costruire prot. n. 16713 del 27 dicembre 2007, nonché la relativa variante prot. n. 8201 del 10 novembre 2008, poi reiterato in parte dal Comune soltanto in relazione al corpo di fabbrica “A” e all’unità 1 del corpo “C”, con provvedimento peraltro annullato in sede giurisdizionale, mentre per i corpi di fabbrica “B” e “C”, esclusa l’unità 1, l’amministrazione ha emesso la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione), e, in ogni caso, la stima dell’Agenzia non è stata basata su tutto il volume dei corpi di fabbrica interessati, ma soltanto sui relativi secondi piani e, quindi, sulla parte abusivamente eseguita.

In siffatto contesto è palese che l’interpretazione sostenuta dall’interessato, oltre a non essere in linea con il quadro ordinamentale, condurrebbe a un esito in cui la sanzione (attinente, in tesi, soltanto a una parte dei volumi realizzati) non sarebbe sovrapponibile alla demolizione (totale) che essa va a sostituire.

Al riguardo questo Consiglio, con conclusioni ermeneutiche da cui il Collegio non intende discostarsi e dotate di valenza assorbente ogni ulteriore considerazione nel presente giudizio, ha precisato che, ai fini di un calcolo parcellizzato della sanzione la «“parte” dell’immobile (…) deve avere una propria compiuta autonomia in base al giudicato d’annullamento del permesso (o ad altri titoli legittimi coesistenti), non potendo identificarsi in un qualsiasi “pezzo” integrante la complessiva costruzione abusiva che per avventura “rientri” nei limiti del costruito che astrattamente avrebbe potuto esser chiesto e autorizzato: ad opinare in quest’ultimo senso (…) si perverrebbe a conclusioni applicative molto lontane dalla lettera e dalla ratio della legge, tramutandosi l’eccezione (fiscalizzazione) in regola. Ed infatti, salvo il caso di radicale inedificabilità dell’area, ben potrebbe rilevarsi la corrispondenza fisica di una porzione dell’abusivo fabbricato ai limiti dell'astrattamente assentibile (magari una piccola parte del tutto), per poi - si noti, proprio per la sua inscindibile connessione al restante costruito - riscontrare l’impossibilità di una demolizione che escluda questa parte dell’immobile senza pregiudicarla e, per tale via, la condizione d’applicabilità della “fiscalizzazione” ex art. 38 cit. Risulta in linea con tali conclusioni la recente decisione di questo Consiglio di Stato, sez. VI, n. 136 del 2023: “(...) Nel caso di specie non ricorre alcuna delle ipotesi contemplate dall’art. 38 D.P.R. n. 380 del 2001. Non risulta, invero, che il permesso di costruire in possesso degli appellanti sia stato annullato per vizi formali o procedurali; l’annullamento, al contrario, è dipeso dalla violazione delle norme sulle distanze nonché dalla violazione di alcuni parametri disciplinati dallo strumento urbanistico, ed in particolare delle prescrizioni che fissano la volumetria e l’altezza massima consentita. (...) dal momento che l’edificio attualmente esistente è stato interamente costruito sulla base del permesso di costruire n. 36/2013, annullato nella sua totalità, allo stato attuale è l'intero edificio a non essere assistito da un titolo edilizio e ad essere, come tale, soggetto a demolizione: una diversa conclusione avrebbe potuto essere sostenuta solo se una parte dell’edificio fosse stata realizzata in base ad un titolo edilizio diverso da quello annullato, oppure solo se il titolo edilizio fosse stato annullato in una parte specifica, anziché nella totalità; ma tali circostanze, come detto, non sono qui ricorrenti (...)” (cfr. anche Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 9304/2022)» (Cons. Stato, sez. IV, 27 dicembre 2023, n. 11212).

Pertanto del tutto correttamente il T.a.r. ha affermato che «l’opera abusivamente realizzata attraverso l’innalzamento dei fabbricati oltre i limiti previsti dall’art. 12 N.T.A. del P.R.G. del Comune di Este, non consiste soltanto nella maggiore altezza degli edifici costruiti, ma anche nella realizzazione di unità immobiliari abitabili che con la minore altezza consentita dalle previsioni urbanistiche non sarebbe stato possibile realizzare. Pertanto, il valore venale delle opere abusivamente eseguite non può che corrispondere al valore degli appartamenti realizzati».

L’allora Agenzia del territorio ha congruamente determinato il valore del fabbricato, applicando criteri estimativi non specificamente contestati dall’interessato, il quale, infatti, ha limitato le proprie censure alla determinazione dei volumi da computare, che, a suo avviso, dovrebbero essere solo quelli derivanti dal superamento dell’altezza massima consentita.

Tuttavia, la porzione dei fabbricati collocata all’ultimo piano e difforme rispetto alle norme circa l’altezza massima degli edifici non può essere valutata legittima sino a una certa altezza e illegittima oltre, poiché la violazione delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale comportano l’illegittimità di tutto il relativo volume, che, ai fini del calcolo della sanzione pecuniaria, non può essere parcellizzato, atteso peraltro che una minore altezza iniziale avrebbe a loro conferito una destinazione d’uso diversa.

Non milita in favore dell’appellante il richiamo, da egli effettuato nella memoria di replica, alle sentenze della Corte costituzionale n. 22 del 6 marzo 2025 e dell’adunanza plenaria di questo Consiglio n. 17 del 7 settembre 2020.

Con la prima delle citate pronunce, invero, è stata ribadita (in conformità alla consolidata giurisprudenza del giudice amministrativo) la natura di eccezionale deroga al principio di necessaria repressione a mezzo demolizione degli abusi edilizi rappresentata dalla cosiddetta fiscalizzazione ex art. 38 recata dal d.P.R. n. 380/2001, quale punto di equilibrio tra opposti interessi per un ordinato governo del territorio, applicabile soltanto nelle limitate ipotesi previste dal legislatore.

D’altra parte, la pronuncia dell’adunanza plenaria, ampiamente successiva al provvedimento del Comune sulla “fiscalizzazione”, ha chiarito che «I vizi cui fa riferimento l’art. 38 sono esclusivamente quelli che riguardano forma e procedura che, alla luce di una valutazione in concreto operata dall’amministrazione, risultino di impossibile rimozione», cosicché attualmente l’abuso oggetto di causa non sarebbe nemmeno “fiscalizzabile”, essendo necessaria la conformità sostanziale dell’opera alla normativa urbanistica (peraltro doppia con riguardo tanto alla disciplina del tempo dell’abuso, quanto a quello dell’istanza); inoltre, l’adunanza plenaria ha specificato che lo scopo dell’art. 38 cit. nei soli casi di vizi formali e procedurali «è quello di tutelare, al ricorrere di determinati presupposti e condizioni, l’affidamento ingeneratosi in capo al titolare del permesso di costruire circa la legittimità della progettata e compiuta edificazione conseguente al rilascio del titolo, equiparando il pagamento della sanzione pecuniaria al rilascio del permesso in sanatoria», mentre nell’ipotesi di difformità sostanziale (come nel caso de quo) la disposizione eccezionale non opera, in quanto «La tutela dell’affidamento attraverso l’eccezionale potere di sanatoria contemplato dall’art. 38 non può infatti giungere sino a consentire una sorta di condono amministrativo affidato alla valutazione dell’amministrazione, in deroga a qualsivoglia previsione urbanistica, ambientale o paesaggistica, pena l’inammissibile elusione del principio di programmazione e l’irreversibile compromissione del territorio, ma è piuttosto ragionevolmente limitata a vizi che attengono esclusivamente al procedimento autorizzativo, i quali non possono ridondare in danno del privato che legittimamente ha confidato sulla presunzione di legittimità di quanto assentito».

Parimenti non pertinente nel caso di specie è il richiamo, svolto nella memoria di replica, all’art. 1 della legge 24 novembre 1981, n. 689, in quanto l’amministrazione non ha applicato la sanzione oltre i casi previsti dalla disposizione sanzionatoria, bensì, come sopra illustrato, ha dato coerentemente attuazione alle disposizioni normative, mantenendo una simmetria tra demolizione e sanzione pecuniaria, parametrata, infatti, all’intera opera abusiva – interezza riferita alla parte (ultimi piani) del complessivo compendio immobiliare – siccome priva di titolo (rilasciato e poi annullato), che in via primaria era da demolire e non a porzioni volumetriche dell’intervento che hanno reso il titolo illegittimo nella sua totalità e che hanno consentito di ricavare una maggiore utilità per tutti gli ultimi piani degli edifici coinvolti.

15. Mediante la seconda censura – estesa da pagina 11 a pagina 13 del gravame – l’interessato ha dedotto «Error in iudicando per violazione dell’art. 21 octies L. 7/8/1990 n. 241», in quanto nel provvedimento recante la sanzione vi è stata la «completa pretermissione delle osservazioni» da egli fornite in sede procedimentale.

16. Il motivo è infondato sotto un duplice versante.

Da un lato, «l’art. 38 del D.P.R. n. 380/2001 non prevede che i responsabili dell’illecito edilizio o i proprietari del manufatto abusivo possano partecipare alle operazioni di stima di competenza dell’Agenzia delle Entrate. La norma, infatti, si limita, a prevedere che “La valutazione dell’agenzia è notificata all’interessato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa”» (Cons. Stato, sez. VI, 4 gennaio 2022, n. 28).

Dall’altro, e con valenza reiettiva del richiamo svolto dall’appellante nella memoria di replica ai generali principi partecipativi della legge 7 agosto 1990, n. 241, essi non sono applicabili ai subprocedimenti di natura tecnica, in mancanza di diversa previsione, mentre, con riferimento sia al segmento procedimentale conclusivo di competenza comunale, sia a quello tecnico e prodromico di competenza dell’Agenzia, si osserva che, come correttamente precisato dal T.a.r., il provvedimento finale è di natura vincolata e per quanto illustrato al paragrafo 14 non avrebbe potuto condurre agli esiti divisati dall’appellante, stante l’infondatezza delle sue deduzioni, con conseguente difetto di concreta incidenza della mancata espressa valutazione, da parte delle amministrazioni coinvolte, delle osservazioni presentate dall’interessato durante il procedimento amministrativo.

17. In conclusione l’appello deve essere respinto.

18. La peculiarità, anche in fatto, della vicenda giustifica la compensazione tra le parti delle spese e degli onorari del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, sezione seconda, definitivamente pronunciando sull’appello n. 1577 del 2023, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa tra le parti le spese e gli onorari del presente grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 16 dicembre 2025, con l’intervento dei magistrati:

Oberdan Forlenza, Presidente

Francesco Frigida, Consigliere, Estensore

Francesco Guarracino, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere