Cass. Sez. III n. 3887 del 3 febbraio 2011 (Ud. 22 ott. 2010)
Pres. Teresi Est. Fiale Ric. Carluccio ed altro
Urbanistica. Lottizzazione abusiva e terzi acquirenti

L’acquirente, non può sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualità, “terzo estraneo” al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benché compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioè — pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell’adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza — di partecipare ad un’operazione di illecita lottizzazione. Quando, invece, l’acquirente sia consapevole dell’abusività dell’intervento — o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatorio. Le posizioni, dunque, sono separabili se risulti provata la malafede dei venditori, che, traendo in inganno gli acquirenti, li convincono della legittimità delle operazioni

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Sez. III Penale

Composta dagli ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ALFREDO TERESI                                     - Presidente
Dott. MARIO GENTILE                                        - Consigliere
Dott. ALDO FIALE                                              - Consigliere Rel.
Dott. SILVIO AMORESANO                                 - Consigliere
Dott. ELISABETTA ROSI                                     - Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
1) CARLUCCIO LUIGI N. IL 06/12/1975
2) AGRESTI LUCA N. IL 15/10/1985
- avverso l'ordinanza n. 234/2009 TRIB. LIBERTA' di LATINA, del 19/1 1/2009
- sentita la relazione fatta dal Consigliere Dott. ALDO FIALE;
- sentite le conclusioni del PG Dott. Mario Fraticelli il quale ha chiesto il rigetto del ricorso.

- Udito il difensore Avv.to Sesto Manzi, il quale ha chiesto l'accoglimento del ricorso.

FATTO E DIRITTO

Il Tribunale di Latina - con ordinanza del 19.11.2009 - rigettava le istanze di riesame proposte nell'interesse di Carluccio Luigi e Agresti Luca (oltre che di Capotosto Alessandro) avverso il decreto 14.10.2009 con cui il G.I.P. di quel Tribunale aveva disposto il sequestro preventivo di un'area sita in località Monte Vivolo del Comune di Itri, estesa mq. 10.962, e delle costruzioni realizzate sulla stessa, adottando la misura di cautela reale in relazione all'ipotizzato reato di lottizzazione abusiva di terreno agricolo a fini di edificazione residenziale (arti. 30 e 44, lett. c, D.P.R. n. 380\2001).

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso il difensore di Carluccio ed Agresti (rispettivi acquirenti di due unità immobiliari), il quale ha eccepito che:
- non sarebbe configurabile, nella specie, il "fumus" dell'ipotizzato reato di lottizzazione abusiva, in quanto il vigente P.R.G. non prevede la necessità di un lotto minimo per l'edificazione in zona agricola. Il sequestro si correla, inoltre, a "due piccole costruzioni realizzate sulla base di un titolo concessorio rilasciato in conformità allo strumento urbanistico in una zona in cui la scelta agricolo-residenziale, operata nella programmazione del territorio, è stata proprio quella di consentire la costruzione di depositi agricoli finalizzati ad un migliore sfruttamento del terreno anche grazie alla possibilità di risiedervi". Non si porrebbe infine, per il Comune, la necessità di dotare la zona delle opere di urbanizzazione e delle infrastrutture;
- gli indagati, quali acquirenti degli immobili, sarebbero "estranei al reato di lottizzazione" ed avrebbero agito "in assoluta buona fede", avendo fatto razionale affidamento nella concessione edilizia rilasciata e nella conformità tra quanto realizzato e quanto autorizzato;
- il Carluccio ha acquistato il manufatto per stabilirvi la dimora della sua famiglia, essendo in procinto di sposarsi, così come l'immobile acquistato dall'Agresti doveva costituire l'abitazione del suo nucleo familiare, composto anche dai genitori e da una sorella.

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1. La ricostruzione degli aspetti essenziali della vicenda.

Gli elementi fattuali della vicenda che ci occupa possono sintetizzarsi come segue:
- nell'anno 2002 l'originario proprietario (tale Raffaele Ruggieri) dell'intera area in oggetto - ricadente in zona agricola E1 secondo le previsioni del vigente P.R.G. del Comune di Itri - presentava due istanze rivolte rispettivamente ad ottenere l'autorizzazione a costruire un fabbricato di natura agricola e due depositi agricoli;
- l'iter burocratico veniva portato avanti solo per i due depositi e tutto il lotto (esteso 10.962 mq.) veniva asservito, con atto notarile del 27.6.2002, "alla volumetria dei due depositi agricoli da erigere";
- per i due depositi veniva rilasciata concessione edilizia n. 5.000 dell'8.5.2003;
- con rogito del 28.4.2004 la proprietà dell'intero fondo veniva trasferita ad Alessandro Capotosto;
- il Capotosto presentava una denuncia di frazionamento in data 26,8.2004 e poi:
* con atto del 22.11.2004, vendeva un lotto di mq. 2.492, sul quale insisteva un fabbricato avente superficie di mq. 120, ancora in corso di costruzione, a Luigi Carluccio;
* con atto del 27.7.2007, vendeva altro lotto di mq. 2.597, sul quale pure insisteva un fabbricato avente superficie di mq. 100, anch'esso in fase di costruzione, a Luca Agresti; - in data 1.5.2008 il Capotosto presentava istanza per movimento terra finalizzato alla realizzazione di un fabbricato di natura agricola.

2. La individuazione degli elementi del reato di lottizzazione abusiva nei fatti in esame.

Alla stregua degli elementi di fatti dianzi compendiati, il G.I.P. ed il Tribunale del riesame hanno ritenuto che le costruzioni poste in essere, iniziate dal Capotosto e proseguite dagli anzidetti acquirenti, autorizzate come depositi agricoli ma costruite con evidenti e mai smentite caratteristiche residenziali, hanno conferito alla porzione di territorio preso in esame un assetto urbanistico differente da quello previsto dal vigente P.R.G., concretizzando sostanzialmente un cambio della destinazione di zona, trasformata da agricola in residenziale, con indotta necessità della realizzazione di opere urbanizzative.

Il tutto previo illegittimo frazionamento di un terreno asservito nella sua interezza alla realizzazione dei due manufatti agricoli.

Per quanto riguarda, poi, le responsabilità dei ricorrenti-acquirenti, il Tribunale per il riesame ha osservato che gli stessi "non hanno colposamente verificato il contrasto del frazionamento con gli strumenti urbanistici, con ciò rendendo possibile la realizzazione della condotta criminosa da parte del venditore".

3. La fattispecie contravvenzionale di cui all'art. 44, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001.

Ai fini della configurazione del "fumus" della ipotizzata fattispecie contravvenzionale di cui all'art. 44, lett, c), del D.P.R. n. 380/2001, si rendono opportune alcune puntualizzazioni di carattere generale in ordine al reato di lottizzazione abusiva.

3.1 A norma dell'art. 30, 1° comma. del T.U. n. 380/2001, si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio:
- quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali, o senza la prescritta autorizzazione [attività materiale];
- nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio [attività giuridica].

Questo secondo tipo di lottizzazione viene denominato "negoziale" o "cartolare" e si fonda sulla presenza di elementi indiziari, da cui risulti, in modo non equivoco, la destinazione a scopo edificatorio del terreno.

Tali elementi indiziari (descritti con elencazione normativa non tassativa) non devono essere presenti tutti in concorso fra di loro, in quanto è sufficiente anche la presenza di uno solo di essi, rilevante ed idoneo a fare configurare, con margini di plausibile veridicità, la volontà di procedere a lottizzazione (in questo senso è orientata anche la giurisprudenza amministrativa: vedi C. Stato, Sez. V, 14.5.2004, n. 3136).

I due tipi di attività illecite dianzi descritti (lottizzazione materiale e negoziale) possono essere espletati - come nel caso in esame - anche congiuntamente (c.d. lottizzazione abusiva mista), in un intreccio di atti materiali e giuridici comunque finalizzati a realizzare una trasformazione urbanistica e/o edilizia dei terreni non autorizzata oppure in violazione della pianificazione vigente.

3.2 Secondo la giurisprudenza ormai consolidata di questa Corte Suprema, il reato di lottizzazione abusiva può configurarsi [vedi Cass., Sez. Unite, 28.11.2001, Salvini ed altri, nonché Sez. III, 13.6.2008, n. 24096, Desimine ed altri; 11.5.2005, Stiffi ed altri; 1.7.2004, Lamedica ed altri; 29.1.2001, Matarrese ed altri; 30.12.1996, n. 11249, ric. P.M. in proc. Urtis]:
- in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell'assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessità di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione di un piano esecutivo e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell'intervento di nuova realizzazione;
- ma anche allorquando detto intervento non potrebbe in nessun caso essere realizzato poiché, per le sue connotazioni oggettive, si pone in contrasto con la destinazione programmata del territorio comunale.
Nei casi in cui si agisca sul territorio con un'attività finalizzata ed idonea a snaturarne la programmazione deve ritenersi inconferente ogni riferimento all'incidenza del nuovo insediamento sullo stato di urbanizzazione esistente.

3.3 Nella vicenda che ci occupa deve ritenersi correttamente configurato dal Tribunale per il riesame il sostanziale conferimento di un diverso assetto ad una porzione di territorio comunale, con trasformazione della organizzazione complessiva di detto territorio messa a punto dagli strumenti urbanistici anche attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d'uso.
Nello specifico:
- in area agricola non adeguatamente urbanizzata, ove la pianificazione comunale non consente la lottizzazione di terreni a scopo edificatorio, sono state create residenze svincolate da attività connesse con l'agricoltura;
- pure essendo stato stipulato, ai fini del rilascio della originaria concessione edilizia, un atto di asservimento a due depositi agricoli dell'intero fondo, si è proceduto invece alla vendita di singole strutture al rustico, oggettivamente preordinate alla residenza, previo frazionamento del territorio complessivamente asservito.

4. I possibili soggetti attivi nel reato di lottizzazione abusiva.

Il reato di lottizzazione abusiva - secondo concorde interpretazione giurisprudenziale - nella molteplicità di forme che esso può assumere in concreto, può essere posto in essere da una pluralità di soggetti, i quali, in base ai principi che regolano il concorso di persone nel reato, possono partecipare alla commissione del fatto con condotte anche eterogenee e diverse da quella strettamente costruttiva, purché ciascuno di essi apporti un contributo causale alla verificazione dell'illecito (sia pure svolgendo ruoli diversi ovvero intervenendo in fasi circoscritte della condotta illecita complessiva) e senza che vi sia alcuna necessità di un accordo preventivo.
La lottizzazione abusiva negoziale - in particolare - ha carattere generalmente plurisoggettivo, poiché in essa normalmente confluiscono condotte convergenti verso un'operazione unitaria caratterizzata dal nesso causale che lega i comportamenti dei vari partecipi diretti a condizionare la riserva pubblica di programmazione territoriale.
La condotta dell'acquirente non configura un evento imprevisto ed imprevedibile per il venditore, perché anzi inserisce un determinante contributo causale alla concreta attuazione del disegno criminoso di quegli [vedi Cass., Sez. Unite, 27.3.1992, n. 4708, ric. Fogliani] e, per la cooperazione dell'acquirente nel reato, non sono necessari un previo concerto o un'azione concordata con il venditore, essendo sufficiente, al contrario, una semplice adesione al disegno criminoso da quello concepito, posta in essere anche attraverso la violazione (deliberatamente o per trascuratezza) di specifici doveri di informazione e conoscenza che costituiscono diretta esplicazione dei doveri di solidarietà sociale di cui all'art. 2 della Costituzione [vedi, sul punto, le argomentazioni svolte dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 364/1988, ove viene evidenziato che la Costituzione richiede dai singoli soggetti la massima costante tensione ai fini del rispetto degli interessi dell'altrui persona umana ed è per la violazione di questo impegno di solidarietà sociale che la stessa Costituzione chiama a rispondere penalmente anche chi lede tali interessi non conoscendone positivamente la tutela giuridica].
L'acquirente, dunque, non può sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualità, "terzo estraneo" al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benché compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioè - pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell' adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza - di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione.
Quando, invece, l'acquirente sia consapevole dell'abusività dell'intervento - o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza - la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatorio.
Le posizioni, dunque, sono separabili se risulti provata la malafede dei venditori, che, traendo in inganno gli acquirenti, li convincono della legittimità delle operazioni [vedi Cass., Sez. III, 22.5.1990, Oranges e 26.1.1998, Cusimano].

5. L'elemento soggettivo della contravvenzione di lottizzazione abusiva.

Le Sezioni Unite di questa Corte Suprema -- con la sentenza del 3.2.1990, ric. Cancilleri - avevano affermato che il reato di lottizzazione abusiva si configura come una contravvenzione di natura esclusivamente dolosa, "per la cui sussistenza è necessario che l'evento sia previsto e voluto dal reo, quale conseguenza della propria condotta cosciente e volontaria diretta a limitare e condizionare, con ostacoli di fatto o di diritto, la riserva pubblica di programmazione territoriale".
Tale interpretazione, però, è stata definitivamente superata da plurime successive sentenze di questa III Sezione con argomentazioni alle quali (per economia di esposizione) si rinvia e che il Collegio pienamente condivide.
In dette decisioni è stato in conclusione rilevato che, dopo che le Sezioni Unite - con la sentenza 28.11.2001, Salvini - hanno riconosciuto (in perfetta aderenza, del resto, al testuale dettato normativo) che il reato di lottizzazione abusiva è a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia per il difetto di autorizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici, risulta ad evidenza contraddittorio escludere (alla stessa stregua di quanto pacificamente ritenuto per la contravvenzione di esecuzione di lavori in assenza o in totale difformità dalla concessione edilizia) che la contravvenzione medesima, sia negoziale sia materiale, possa essere commessa per colpa [vedi Cass., Sez. III, 13.10.2004, n. 39916, Lamedica ed altri; 11.5.2005, Stiffi ed altri; 10.1.2008, Zortea; 5.3.2008, n. 9982, Quattrone; 26.6.2008, Belloi ed altri].
Deve ribadirsi, pertanto, che non è ravvisabile alcuna eccezione al principio generale stabilito per le contravvenzioni dall'art. 42, 4° comma, cod. pen., dovendo ovviamente valutarsi i casi di errore scusabile sulle norme integratrici del precetto penale e quelli in cui possa trovare applicazione l'art. 5 cod. pen. secondo l'interpretazione fornita dalla pronuncia n. 364/1988 della Corte Costituzionale.

Il venditore, come si è detto, non può predisporre l'alienazione degli immobili in una situazione produttrice di alterazione o immutazione circa la programmata destinazione della zona in cui gli stessi sono situati ed i soggetti che acquistano devono essere cauti e diligenti nell'acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e pianificatone di zona: "Il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell'acquisto si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore" [così testualmente Cass., Sez. III, 26.6.2008, Belloi ed altri].

6. La partecipazione consapevole dei ricorrenti all'attività lottizzatrice in oggetto.

6.1 Nella specie, il Tribunale del riesame ha congruamente evidenziato:
- gli elementi volontari ed intenzionali dei soggetti agenti e la finalità edificatoria degli acquisti (espressamente ammessa, anche in ricorso, dai ricorrenti);
- la consapevolezza, da parte degli acquirenti, della contraria volontà programmatoria espressa dallo strumento urbanistico.
Con particolare riferimento a quest'ultimo aspetto, va rilevato che, nei due rogiti notarili di compravendita, ai quali è stato allegato certificato di destinazione urbanistica attestante la natura agricola della zona, la parte venditrice ha dichiarato che i rispettivi fabbricati erano stati autorizzati con la concessione edilizia n. 5000 dell'8.5.2003, ma venditore ed acquirenti hanno esonerato espressamente il notaio "dall'effettuare visure relative a tale situazione urbanistica ed edilizia, avendovi provveduto personalmente prima dell'atto".

Venditore ed acquirenti, dunque, per loro affermazione espressa, erano perfettamente consapevoli delle prescrizioni pianificatone ed avevano personalmente anche accertato che la concessione edilizia riguardava depositi agricoli.

Lo stesso comune notaio rogante (il dr. Guido Fuccillo del Collegio notarile di Latina) - il comportamento del quale appare meritevole di attenzione da parte del P.M. in una prospettiva di eventuale concorso causale volontario all'operazione lottizzatrice - aveva egli proprio rogato l'atto di asservimento del 27.6.2002 e ben sapeva, quindi, che dovevano essere realizzati due manufatti agricoli non residenziali, alla cui volumetria era stata inscindibilmente legata la superficie dell'intero fondo.

Nonostante ciò, nell'atto riguardante l'Agresti vengono addirittura previste le agevolazioni fiscali per la prima casa di cui alle leggi n. 75/1993 e n. 152/1993.

La prospettazione di buona fede "evidente" dei ricorrenti si pone, in una situazione siffatta, ai limiti dell'impudenza.

6.2 Nessuna efficacia scriminante appare riconducibile, infine, alla deliberazione 14.4.1997, n. 31 del Consiglio comunale di Itri (espressamente richiamata in ricorso ma successiva alla prima compravendita stipulata il 22.11.2004), poiché con essa - pur venendo stabilito che "in relazione all'art. 18 della legge 47/85 si precisa che il frazionamento di terreno che non contrasta con le Norme tecniche attuative di P.R.G. prive dell'indicazione del lotto minimo ... non costituisce lottizzazione" - viene però specificato che "sui fondi agricoli aventi superficie fondiaria inferiore a mq. 3.000 non è possibile realizzare edifici o porzioni di edifici da destinarsi ad abitazione", essendo invece "possibile la realizzazione di soli manufatti ad uso non residenziale per depositi agricoli e scorte".

E, nella fattispecie in esame, entrambi i lotti compravenduti sono inferiori, come si è detto dianzi, a 3.000 mq.

Appare opportuno rilevare, altresì, che al deliberato consiliare in esame deve riconoscersi natura di atto a contenuto pianificatorio che introduce innovazioni al vigente P.R.G.

Il PRG, però, è un atto complesso sicché, una volta intervenuta l'approvazione regionale, non sono più possibili modificazioni unilaterali da parte del Comune o della Regione ma esse vanno effettuate d'intesa tra le due autorità. Nella specie, invece, non risulta intervenuto alcun provvedimento regionale (di concerto preventivo o di approvazione), necessario per il completamento dell'iter formativo e per l'integrazione dell'efficacia.

7. L'ulteriore approfondimento e la compiuta verifica spettano ovviamente ai giudici del merito ma, allo stato, a fronte dei prospettati elementi, della cui sufficienza in sede cautelare non può dubitarsi, le contrarie argomentazioni dei ricorrenti non valgono ad escludere la configurabilità del "fumus" della contravvenzione contestata.

I ricorsi devono essere conseguentemente rigettati ed i ricorrenti devono essere condannati al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

la Corte Suprema di Cassazione,
visti gli arti. 127 e 325 c.p.p.,
rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così deciso in ROMA, nella camera di consiglio del 22.10.2010

DEPOSITATO IN CANCELLERIA 3 Feb. 2011