Considerazioni sul mutamento di destinazione di uso secondo il decreto sviluppo
di Rodolfo MILANO
Il decreto sviluppo nasce per liberalizzare le costruzioni private e per dare impulso al settore. Il mutamento di destinazione di uso di cui alla l. 106/2011 art. 5 coma 9 punto c) prevede pertanto il mutamento di destinazione di uso in deroga allo strumento urbanistico; cosa vuol dire, vuol dire che si puo’ consentire un mutamento in una destinazione di uso non contemplata dallo strumento urbanistico. Difatti il comma 11 dell’art. 5 cosi recita :
11. Decorso il termine di cui al comma 9, e sino all'entrata in vigore della normativa regionale, agli interventi di cui al citato comma si applica l'articolo 14 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso.
IL DPR 380/2001 art. 14
Art. 14 (L) - Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici
1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del 2004 - n.d.r.) e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia
1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d'uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d'uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall'articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni.
(comma introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera e), legge n. 164 del 2014)
In sintesi la deroga che era prevista solo per le costruzioni pubbliche viene estesa anche al privato; si evidenzia un passaggio importante sia al comma 1 che al comma 1 bis “previa deliberazione del consiglio comunale”, momento “politico importante perche’ si tratta di mutare, parzialmente, l’assetto del territorio rispetto alle previsioni del prgc”, senza modificare il prgc.
POSSIAMO GIA’ SIN DA ORA STABILIRE UN PRIMO ASSUNTO E CIOE’ : IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE DI USO RICHIESTO RIGUARDA UNA DESTINAZIONE, UN USO, NON CONTEMPLATO DAL PRGC.
DETTO QUESTO PASSIAMO AD ESAMINARE IL PUNTO C) DELL’ART. 5 COMMA 9
c) l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
PRIMA CONSIDERAZIONE : LA DESTINAZIONE DI USO ORIGINARIA E’ CONTEMPLATA DAL PRGC
SECONDA CONSIDERAZIONE : LA DESTINAZIONE DOMANDATA NON E’ CONTEMPLATA DAL PRGC.
Quindi non vi è logicità in coloro che asseriscono che la compatibilità o la complementarietà si riferiscano a destinazioni di uso ammesse. Quest’ultimo rappresenterebbe un vincolo ad una normativa, non a caso denominata “decreto sviluppo”, che vuole dare impulso all’edilizia privata.
La norma vuole incoraggiare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, consentendo, nell’ambito di un complesso, destinazioni di uso diverse anche se non contemplate dallo strumento urbanistico.
Pertanto prevede la compatibilita’ con la destinazione originaria; compatibilità vuol dire coesistenza tra due destinazioni (TRA LORO) ognuna delle quali esplica la propria funzione senza limitare l’altra.
Il concetto di complementarietà, in alternativa alla compatibilità, esprime invece un concetto di integrazione tra la destinazione principale e la nuova destinazione consentita; è un concetto di accessorietà.
Attenzione spesso si legge, in coloro che commentano la norma, “compatibili e complementari”, come se fossero due condizioni che si dovessero verificare insieme; non è così la norma recita “compatibili O complementari”, quali condizioni alternative, o l’una o l’altra.
La compatibilità porta al concetto di coesistenza, nella indipendenza delle rispettive funzioni.
La complementarietà porta allo stesso concetto di coesistenza, facendo però dipendere la destinazione domandata da quella principale, di cui ne forma parte integrante.
Ci troviamo pertanto in presenza di un mutamento parziale della destinazione principale.
Il contrario del ragionamento sin qui svolto sarebbe il seguente :
abbiamo un’area destinata all’Artigianato ed alla Ristorazione, due destinazioni ammesse. Intendiamo mutare la destinazione artigianale in residenziale, se cio’ dovesse accadere nella misura del 100%, cioè della integrale sostituzione della destinazione artigianale in residenziale, necessiterebbe cambiare il PRGC. In alternativa ci troveremmo con un piano regolatore che prevede la destinazione artigianale e di ristorazione, ma nei fatti avremo una destinazione residenziale e di ristorazione.
Questo integrale cambiamento è previsto solo per la destinazione turistica, che previa autorizzazione regionale, puo’ mutare totalmente, con un apposita legge regionale la 16/2000(campania). Tale legge prevede la rimozione del vincolo alberghiero ed autorizza il richiedente a chiedere il mutamento di destinazione di uso, al Comune competente.
Per quanto riguarda la coesistenza di destinazioni valga la l. 380/2001 di cui,
Art. 23-ter. Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante
2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
Tutto quanto descritto è per la interpretazione delle finalità del decreto sviluppo, necessariamente approfondita con la interpretazione dei concetti di compatibilità o complementarietà. Un’analisi puntuale della normativa fa seguire una corretta applicazione della norma ai casi concreti.
Le interpretazioni del mutamento di destinazione d’uso, di cui alla legge 106/2011, che vedono la destinazione domandata rientrante nelle categorie ammesse dallo strumento urbanistico, e pertanto definite “compatibili”, non fanno capire a quale ulteriore sviluppo portino, se non quello già previsto dallo strumento urbanistico. Si ripete il decreto si riferisce a destinazioni non ammesse ma ritenute compatibili con quelle presenti. Destinazioni ammesse sono quelle di cui al PRGC, le compatibili sono da assentire in deroga allo strumento urbanistico e non da questo previste. IL vaglio del Consiglio Comunale previsto dall’art. 14 della l. 380/2001 cui il comma 11 dell’art. 5 l. 106/2011, rimanda, conferma la delicatezza della materia che riguarda un parziale diverso assetto territoriale previsto dal PRGC.
Ovviamente il decreto sviluppo è una legge quadro nazionale che va recepita dalle singole regioni con modifiche inerenti le singole caratteristiche di ogni regione.
Per quanto riguarda la regione campania è intervenuta la legge regionale 16/2014 e la successiva 6/2016. Ci si chiede se si vuole applicare il decreto sviluppo in campania, a quale normativa riferirsi? Ritengo a quella regionale.
Il lettore avrà tanto letto in merito all’interpretazione del decreto sviluppo, oggetto di differenti visioni; del presente scritto ne auspico una eventuale condivisione.
Rodolfo Milano
