Notai, abusivismo edilizio e doverosa assunzione di responsabilità
(Commento a Cass. civile, Sez. II, ord. 20061/2018)
di Massimo GRISANTI
Con ordinanza n. 20061 pubblicata il 30.07.2018, la II^ Sezione civile della Corte di Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, affinché queste stabiliscano se le disposizioni dell’art. 46 d.P.R. 380/2001 in tema di nullità contrattuale abbiano natura sostanziale o formale.
Dopo aver dato conto dell’esistenza di due orientamenti contrapposti, minoritario quello che propende per la natura sostanziale della nullità degli atti qualora l’immobile non è urbanisticamente regolare, il Collegio rimettente non fa mistero di sposare la posizione maggioritaria della nullità formale perché altrimenti la nullità virtuale “può risultare foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa e, conseguentemente, rischia di pregiudicare in maniera significativa gli interessi della parte acquirente; quest’ultima, infatti, si vede esposta, con la dichiarazione di nullità dell’atto di trasferimento, alla perdita dell’immobile (con la conseguente necessità di procedere al recupero del prezzo versato) pure in situazioni nelle quali aveva fatto incolpevole affidamento sulla validità dell’atto”.
Il Collegio rimettente sembra il pool legale difensore della casta dei notai.
Poiché è precipuo compito del notaio accertarsi che l’atto non nasca nullo, qualora le Sezioni Unite dovessero decidere che l’art. 46 TUE esprime una nullità sostanziale, essi dovrebbero studiare funditus le materie del governo del territorio e della tutela dei beni culturali oppure delegare a tecnici professionisti il compimento di indagini e valutazioni di conformità urbanistica.
In entrambi i casi, essendo “costretto” ad assumere una posizione di garanzia – alla pari di altri suoi colleghi europei – necessariamente il notaio sarebbe chiamato a rafforzare la polizza assicurativa perché in caso di nullità sostanziale sarebbe sicuramente chiamato dall’acquirente a rispondere dei danni causati.
Un notaio diligente, zelante, che conosca ed applichi la legge è garanzia anche contro il reipiego di denari di dubbia provenienza in un settore, quale quello delle costruzioni, che meglio di altri si presta a fenomeni corruttivi e riciclaggio.
Quindi, dalla parte visuale dell’acquirente, la questione favorevole è l’esatto opposto di quella propugnata nell’ordinanza di rimessione perché al posto di dover faticare, talvolta inutilmente, a richiamare a danni il venditore, niente di più semplice che chiamare in causa il notaio (e per quest’ultimo attivare l’assicurazione).
Per non dire che la ripetuta stipula di atti nulli comporta anche sanzioni disciplinari.
Concludendo, non solo è auspicabile che il Primo Presidente della Cassazione trasmetta gli atti alle Sezioni Unite, ma addirittura i cittadini onesti dovrebbero fare il tifo affinché le Sezioni Unite sposino l’orientamento minoritario.
Anche perché, sinceramente, non si vede ove stia il problema pratico, per i notai, di ricorrere all’interpello dello sportello unico comunale dell’edilizia qualora abbiano dubbi in ordine all’effettiva rispondenza dell’immobile alla disciplina urbanistica e collegate.
Facciano l’interpello, i notai, e rispondano – nei tempi di legge, pena il risarcimento del danno da ritardo – i funzionari dello sportello unico, assumendosi, nel concreto, quella responsabilità per la quale ricevono lo stipendio dai cittadini (che dovrebbe essere corrisposto nel nostro precipuo interesse).
Questa è l’occasione buona, visto che corrono denari, per crescere come Paese, allineandosi alle Nazioni più civili dell’Europa perché più rispettose dei beni della persona e dei suoi diritti fondamentali.
Succederà che il Primo Presidente investa della questione le Sezioni Unite?
Tomasi di Lampedusa scommetterebbe sul no, perché in Italia i cambiamenti ad effettivo e duraturo vantaggio del popolo non si sono mai visti.
Il Presidente della Repubblica è l’unico appiglio rimasto per sperare in un cambiamento ove i pubblici ufficiali, come i notai, divengano per davvero il serio volto dello Stato che agisce a tutela di quel fascio di interessi pubblicistici declinato nella nullità (sostanziale) ex art. 46 d.P.R. 380/2001.
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Scritto il 03/08/2018
