TAR Campania(NA) Sez.VIII n.2254 15 maggio 2012
Urbanistica. Alienazione dell’immobile da parte di chi abbia commesso l’abuso

Ai fini della legittimità della misura ripristinatoria sia necessaria e sufficiente la sussistenza di una relazione giuridica o materiale del destinatario del provvedimento con il bene, a nulla rilevando l'intervenuta alienazione dell'immobile da parte di chi abbia commesso l'abuso, con la sola conseguenza che l'acquirente può rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell'avvenuta demolizione.

N. 02254/2012 REG.PROV.COLL.

N. 00310/2011 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso n. 310/11 R.G., proposto da:
Giuseppe Caturano, rappresentato e difeso dall'avvocato Gianfranco Di Sabato, con domicilio eletto presso lo stesso in Napoli, via A. Falcone, 376;

contro

Comune di Montesarchio in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avvocato Vittorio Modugno e domiciliato in Napoli, presso la Segreteria del Tribunale;

nei confronti di

Immobiliare Si.Pa. Srl, in persona del legale rappresentante p.t., non costituita in giudizio;

per l'annullamento

dell'ordinanza di demolizione e ripristino n. 99/2010;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Montesarchio;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Data per letta nell'udienza pubblica del giorno 8 maggio 2012 la relazione del consigliere Paolo Corciulo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con contratto di compravendita n. rep 84105/154309 del 5 maggio 2009 del notaio Francesco Iazeolla di Benevento, Giuseppe Caturano acquistava dall’Immobiliare SI.PA. s.r.l. un fabbricato urbano ad uso abitazione di nove vani e mezzo catastali su due livelli, con annesso terreno pertinenziale, oltre ad un’ area di terreno agricolo senza fabbricati, per il prezzo complessivo di € 252.000,00.

In data 2 novembre 2010, con ordinanza dirigenziale n. 99, il Comune di Montesarchio, ente nel cui territorio sono ubicati i predetti immobili, ha ingiunto al Caturano il ripristino dello stato dei luoghi – invitando lo stesso, in alternativa, a presentare un’istanza di permesso di costruire in sanatoria per interventi non comportanti aumento di superficie e volume – essendo state rinvenute, all’esito di un sopralluogo eseguito il 5 ottobre 2010, sia opere realizzate in assenza di permesso di costruire, sia opere in difformità dai titoli che avevano consentito la realizzazione del fabbricato. In particolare, gli interventi privi di titolo consistevano in una tettoia in legno per auto, un muro di contenimento con cancello ed annessa cuccia per il cane, una piscina interrata con relativa pavimentazione, oltre al cambio destinazione d’uso da fabbricato rurale a residenza; le difformità riguardavano invece la dimensione di alcuni muri di recinzione in cls rispetto alle misure indicate nel progetto assentito, la modifica dell’andamento originario della pendenza del fondo e diverse altezze di gronda ed interne del fabbricato.

Con ordinanza n. 105 del 30 novembre 2010 si procedeva alla rettifica delle misure contestate nella precedente ordinanza relativamente alle altezze interne del fabbricato che venivano così ridotte quella del piano seminterrato da mt 3,50 a mt 3,15 (rispetto al valore di progetto di mt. 3,30), quella del piano rialzato da mt. 3,10 a mt. 2,90 (rispetto ad un dato progettuale di mt. 2,80).

Avverso tali provvedimenti ha proposto ricorso a questo Tribunale Amministrativo Giuseppe Caturano chiedendone l’annullamento, previa concessione di idonee misure cautelari.

Con il primo motivo il ricorrente ha rappresentato di avere acquistato l’immobile nel 2009 e di non avere mai commesso alcun abuso; ha aggiunto di essere stato certo che il fabbricato avesse destinazione urbanistica a residenza, categoria A2 e consistenza di vani 9,5, come confermato dal certificato di agibilità rilasciato proprio dal Comune di Montesarchio ai fini della stipulazione del contratto. Solo a seguito della conoscenza delle due impugnate ordinanze di ripristino egli avrebbe appreso che in realtà si trattava di un fabbricato a destinazione rurale, la cui superficie abitativa è di appena 50 mq. Il ricorrente ha poi evidenziato come alla dante causa SI.PA. s.r.l. fossero stati rilasciati il permesso di costruire n. 68 del 5 ottobre 2007, n. 40 del 29 maggio 2008 e n. 27 del 16 aprile 2009, titoli aventi tutti ad oggetto la realizzazione di un fabbricato rurale su due livelli, con solo una piccolissima unità abitativa, ubicata al piano rialzato; ebbene, posto che il fondo su cui insiste il fabbricato si trova in zona agricola E 3, il rilascio dei titoli edilizi in favore di un soggetto, la SI.PA. s.r.l. che non è imprenditore agricolo, non avrebbe altro significato se non l’intendimento del Comune di Montesarchio di assentire l’edificazione di un manufatto da destinare ad uso residenza.

Con il secondo motivo, è stato evidenziato che il Comune di Montesarchio non aveva specificato quali fossero gli elementi da cui aveva desunto il cambio di destinazione d’uso dell’immobile da rurale in residenza; né l’ente aveva tenuto conto che la tettoia in legno non costituisce volume, il gazebo e la cuccia del cane non sono infissi al suolo e che il prolungamento del muro era soltanto un’opera di consolidamento; nel rilevare che per tali interventi non era possibile procedere alla demolizione, il ricorrente ha rappresentato di avere conferito incarico ad un tecnico per la loro eliminazione.

Con l’ultimo motivo è stato dedotto che non sarebbe possibile ripristinare la destinazione rurale del fabbricato, dal momento che il ricorrente non è imprenditore agricolo, né svolge attività compatibili con tale funzionalità.

Si è costituito in giudizio il Comune di Montesarchio concludendo per il rigetto del ricorso e della domanda cautelare.

Alla camera di consiglio del 9 febbraio 2011 il Tribunale, con ordinanza n. 269/11, ha accolto la domanda cautelare, disponendo una verificazione circa lo stato dei luoghi, i titoli edilizi ed i provvedimenti sanzionatori impugnati.

Il verificatore designato, architetto Giuseppe Di Martino, ha depositato presso la Segreteria della Sezione il 14 gennaio 2012 la sua relazione ed i relativi allegati.

All’udienza pubblica dell’8 maggio 2012, in vista della quale parte ricorrente ha depositato una memoria conclusionale, la causa è stata trattenuta per la decisione.

Il ricorso è infondato.

Va innanzitutto rilevato come ai fini della legittimità della misura ripristinatoria sia necessaria e sufficiente la sussistenza di una relazione giuridica o materiale del destinatario del provvedimento con il bene, a nulla rilevando l'intervenuta alienazione dell'immobile da parte di chi abbia commesso l'abuso, con la sola conseguenza che l'acquirente può rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell'avvenuta demolizione. Pertanto, la misura è da reputarsi legittimamente ingiunta, oltre che nei confronti dell'autore dell'abuso, indicato nella SIPA s.r.l., anche nei confronti del proprietario attuale, ossia il ricorrente Giuseppe Caturano (T.A.R. Campania Napoli, Sezione VIII1° settembre 2011 n. 4281).

Riguardo alle argomentazioni esposte a proposito della sussistenza di un affidamento incolpevole del ricorrente, quale acquirente di buona fede, osserva il Collegio che una simile condizione soggettiva, ov’anche dimostrata, non assumerebbe comunque significatività alcuna in merito all’indagine sulla legittimità dell’azione sanzionatoria censurata; ciò, in quanto la vicenda traslativa della proprietà non elide in alcun modo l’oggettiva natura abusiva delle opere e comunque la loro non conformità alla disciplina urbanistica di riferimento; nè, in ogni caso, il rilascio di un certificato di agibilità recante l’indicazione della destinazione residenziale del fabbricato potrebbe rivelarsi circostanza idonea a mutarne la vera natura e consistenza; invero, ciò che imprime ad un manufatto la sua formale qualificazione e classificazione urbanistica è il permesso di costruire con cui se ne consente la realizzazione, provvedimento che deve essere coerente o, comunque, non in contraddizione con la destinazione di piano assegnata al fondo su cui l’edificio insiste; va poi evidenziato come il richiamato certificato di agibilità (allegato 5 della produzione di parte ricorrente), al primo capoverso facesse riferimento specifico ad un fabbricato rurale e non residenziale; inoltre, l’iscrizione al catasto dell’unità immobiliare de qua – circostanza assunta nel certificato in esame – è considerata come semplice oggetto di dichiarazione di parte, senza che ad essa avesse fatto seguito una specifica attività di accertamento o verifica da parte del Comune di Montesarchio. Era piuttosto dai permessi di costruire che il ricorrente si sarebbe sincerato dell’effettiva destinazione urbanistica del fabbricato, accertamento che avrebbe potuto tra l’altro essere compiuto senza alcuna difficoltà.

Va poi respinta l’argomentazione di parte ricorrente che intenderebbe interpretare i permessi di costruire del fabbricato come recanti la volontà dell’Amministrazione di consentire l’edificazione di un fabbricato ad uso residenziale, dal momento che il soggetto beneficiario, ossia la SI.PA. s.r.l., mai avrebbe potuto ottenere un titolo per la realizzazione di un fabbricato rurale; in disparte la considerazione per cui i titoli edilizi in questione fanno tutti espresso riferimento ad un fabbricato rurale, per cui alcun dubbio interpretativo può sorgere al riguardo, va evidenziato che, ai fini della destinazione urbanistica di un immobile, ciò che assume rilevanza è la sua oggettiva natura e compatibilità con la disciplina territoriale di riferimento e non anche una particolare qualificazione del titolare del permesso di costruire.

Con riferimento al secondo motivo di impugnazione, osserva il Collegio che le opere consistenti nella tettoia di legno destinata a ricovero per auto e nella piscina di 30 mq costituiscono interventi le cui dimensioni e stabilità richiedono il previo rilascio del permesso di costruire, per cui legittimamente il Comune di Montesarchio, in difetto di siffatto titolo abilitativo, ne ha ingiunto la demolizione (T.A.R. Napoli Campania Sezione VII 21 aprile 2009 n. 2088; Consiglio Stato Sezione VI 22 ottobre 2008 n. 5191). Allo stesso modo, la realizzazione di un muro di contenimento di mt 2,60 di altezza e 42 mt. di lunghezza – di cui il manufatto adibito in parte a ricovero per il cane costituisce elemento annesso avente carattere di stabilità – necessitava del previo rilascio di un permesso di costruire, alla cui mancanza legittimamente ha fatto seguito l’ingiunzione demolitoria (T.A.R. Campania Napoli sez. VI 9 novembre 2009 n. 7057). Riguardo, al gazebo, nel provvedimento impugnato si stabilisce chiaramente che l’ingiunzione di demolizione non riguarda opere che non comportano aumento di superficie e volumetria. Con riferimento, infine, al cambio di destinazione d’uso, quella a civile abitazione del fabbricato, oltre a risultare dagli accertamenti compiuti dal verificatore, è circostanza attestata dallo stesso ricorrente che non solo ha dichiarato di avere acquistato l’immobile nella consapevolezza della sua destinazione esclusivamente abitativa, ma, nel terzo motivo di impugnazione, ha anche dichiarato di non poterne ripristinare la vocazione rurale, in tal modo affermando che quella in atto è ad uso residenziale.

Infine, non può trovare accoglimento la terza censura, atteso che il ripristino della destinazione rurale del fabbricato non richiede la qualifica di imprenditore agricolo del proprietario, né l’espletamento da parte sua di attività connesse alla natura rurale dell’immobile, ma solo l’eliminazione delle opere indicate dal verificatore come idonee a consentire l’uso dell’immobile a fini residenziali.

Ai sensi degli artt. 67, quinto comma e 66, quarto comma c.p.a. si procede alla liquidazione del compenso al verificatore nella seguente misura: incarico espletato dal 10 novembre 2011 (data di accettazione dell’incarico) al 14 gennaio 2012 (data di deposito dell’elaborato); 65 giorni x 3 vacazioni al giorno = 195 vacazioni; di queste, la prima a €14,86 e le successive 194 x €8,15 l’una - pari a €1.581,10 - per complessive €1.595,96 (millecinquecentonovantacinque/96), oltre i.v.a. e c.p.a. se dovute; va inoltro riconosciuto il rimborso delle spese sostenute e documentate nella misura di 113,84 per acquisti di cancelleria e €20,76 per prestazioni del servizio postale, per complessivi €134,60. L’importo definitivo (1595,96 + 134,60) è dunque pari a €1.730.56, oltre i.v.a. e c.p.a. sull’onorario se dovute, e va posto a carico di parte ricorrente.

Le altre spese processuali sono invece compensate, sussistendo giusti motivi.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava)

definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge e compensa le spese, ad eccezione di quelle relative alla verificazione, pari a €1.730.56, oltre i.v.a. e c.p.a. sull’onorario se dovute, che si pongono a carico di parte ricorrente.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 8 maggio 2012 con l'intervento dei magistrati:

Antonino Savo Amodio, Presidente

Paolo Corciulo, Consigliere, Estensore

Renata Emma Ianigro, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 15/05/2012