Cass. Sez. III n. 34865 del 27 settembre 2010 (Ud. 22 apr. 2010)
Pres. Altieri Est. Fiale Ric. PG in proc. Falduto ed altri
Urbanistica. Lottizzazione prescrizione e confisca

Nell’ipotesi di declaratoria di estinzione del reato di lottizzazione abusiva per prescrizione, il giudice, per disporre legittimamente la confisca, deve svolgere tutti gli accertamenti necessari per la configurazione sia della oggettiva esistenza di una illecita vicenda lottizzatoria sia di una partecipazione, quanto meno colpevole, alla stessa dei soggetti nei confronti dei quali la sanzione venga adottata, e di ciò deve dare conto con motivazione adeguata

UDIENZA del 22.04.2010

SENTENZA N. 787

REG. GENERALE N. 401130/2009

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Sez. III Penale

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GUIDO DE MAIO                                         - Presidente
Dott. AGOSTINO CORDOVA                                - Consigliere
Dott. CIRO PETTI                                                - Consigliere
Dott. ALDO FIALE                                                - Rel. Consigliere
Dott. SILVIO AMORESANO                                  - Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
PROCURATORE GENERALE PRESSO CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA
nei confronti di:

1) FALDUTO GIOVANNI N. IL xx/00/xxxx
2) FALDUTO PAOLO N. IL 00/00/xxxx
3) GIRONDA FILIPPO N. IL ad/xx/xxxxx
4) PAVIGLIANTI ANTONELLA N. IL xx/xx/xxxx
5) FALDUTO GIUSEPPE N. IL xx/xx/xxxx
6) GATTUSO FRANCO N: IL xx/ad/xxxx

avverso la sentenza n. 1543/2007 CORTE APPELLO di REGGIO CALABRIA, del 28/04/2009;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA dei 22/04/2010 la relazione fatta dal Consigliere Dott. ALDO FIALE;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. Francesco Salzana che ha concluso per l'annullamento con rinvio della sentenza impugnata.

Uditi i difensori avv.ti Nico D'Ascola, Alberto Panuccio e Girolamo Carlo Grillo, i quali hanno chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO del PROCESSO

Il Tribunale monocratico di Reggio Calabria, con sentenza del 22.1.2007:
a) dichiarava (tra l'altro) non doversi procedere per intervenuta prescrizione nei confronti di Falduto Giovanni quale amministratore della s.r.l. "Falgest" (titolare della concessione edilizia), Gironda Filippo (titolare della concessione edilizia e costruttore), Falduto Paolo (costruttore), Falduto Giuseppe (progettista), Paviglianiti Antonella e Gattuso Franco (direttori dei lavori), in ordine al reato di cui:
- all'art. 20, lett. c), legge n. 47/1985 [perchè, in concorso tra loro, attraverso la realizzazione di un complesso edilizio con relative dotazioni pertinenziali, ponevano in essere una lottizzazione abusiva di un appezzamento di terreno, assoggettandolo ad un assetto urbanistico non consentito. In particolare, in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti (che prevedevano nella zona un uso di interesse generale e non interventi di tipo residenziale privato), realizzavano unità alloggiative al posto dell'autorizzato complesso turistico - in Reggio Calabria, località "Punta Pellaro", con permanenza fino alla contestazione];
b) disponeva "la confisca dell'area di cantiere e delle opere edilizie esistenti nel c.d. "Villaggio Punta Pellaro", ubicato il località "Testa di cane e Fiumarella" della frazione Pellaro del Comune di Reggia Calabria".

La Corte di Appello di Reggio Calabria - con sentenza del 28.4.2009 - in riforma della decisione di primo grado, assolveva gli imputati dal reato di lottizzazione abusiva, "perché il fatto non sussiste", e revocava la disposta confisca.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Procuratore generale della Repubblica presso la Corte di Appello di Reggio Calabria, il quale ha eccepito:

- violazione di legge quanto alla ritenuta inconfigurabilità della lottizzazione abusiva, dovendosi ritenere realizzata, al contrario, una trasformazione territoriale non autorizzata dallo strumento urbanistico vigente: al posto dell'assentito residence turistico, infatti, erano state edificate villette per stabile residenza privata, oggetto di negoziazioni con privati acquirenti.

I difensori degli imputati hanno depositato "memoria di replica" in data 6.4.2010.
MOTIVI della DECISIONE
1.II ricorso è fondato e deve essere accolto nei termini di seguito specificati.

2.Gli elementi fattuali della vicenda.

Nella specie risulta che:
- L'area interessata dalla contestata lottizzazione - assoggettata a vincolo paesaggistico ex lege, oltre che a vincolo specifico con D.M. 26.2.1976 - è qualificata, nel piano regolatore generale comunale, come "zona F- area per le attrezzature sportive ed il tempo libero": attrezzature che l'art. 23 delle NTA riferisce a "gioco, sport e tempo libero, impianti ricreativi, sportivi, culturali, esercizi pubblici e caratteristici per il settore gastronomico, di pubblico spettacolo e trattenimento, per biblioteche, discoteche, sale per riunioni ed incontri, oltre a residence, pensioni ed alberghi".
- In relazione al terreno in oggetto era stata presentata, nel marzo 1993, istanza per la realizzazione di un centro di cure elioterapiche e riabilitative con la costruzione di 29 villette unifamiliari, un ristorante, un centro per le cure, un centro sociale, un campo da tennis, due campi di bocce ed un campo da basket.

Nell'ottobre 1994 veniva presentata una nuova istanza, che prevedeva, invece, la realizzazione di un residence turistico con attrezzature sportive e per il tempo libero, composto da 42 villini, da un centro polifunzionale, da un campo di bocce e da un'area da gioco.

- Il 15 settembre 1997 è stata rilasciata concessione edilizia per la costruzione del residence dianzi descritto. Con variante in corso d'opera le cellule abitative sono state poi ridotte a 40 ed è stato previsto un restringimento dell'intero insediamento sul fronte ovest.

- Le menzionate NTA del piano regolatore generale qualificano "residence" "una struttura costituita da più unità alloggiative di limitata ampiezza destinate ad alloggio temporaneo o per lo più stagionale con dotazione, per ciascuna unità, di servizi minimi e comuni per tutto il complesso edilizio".

- Secondo l'impostazione accusatoria, il vincolo di destinazione ad alloggiamento temporaneo e per lo più stagionale e la gestione unitaria dei servizi sarebbero stati violati, perché al complesso edilizio sarebbe stata assegnata una utilizzazione di tipo residenziale privato, desumibile sia dalle caratteristiche strutturali sia dall'avvenuta promessa in vendita delle villette a singoli soggetti privati, con ciò realizzandosi una lottizzazione abusiva, lesiva della riserva pubblica di programmazione dell'utilizzazione del territorio.

Nel corso delle indagini sono state acquisite, infatti:
a) una dichiarazione dell'11.3.1999, a firma di Falduto Paolo, da cui risulta che le villette erano state prenotate da singole persone e che i relativi compromessi non erano stati stipulati in quanto non erano stati completati gli accatastamenti;
b) una missiva indirizzata dal Gironda alla "Falgest", con cui lo stesso si lamentava della gestione dell'affare e faceva riferimento alle villette del complesso come oggetto di vendita a diverse persone.

Alcuni dei ritenuti "promissari acquirenti" hanno ammesso inoltre, al dibattimento di primo grado, di avere prenotato le villette dietro corresponsione di una somma di denaro. Altri, invece, ritrattando quanto riferito nella fase delle indagini, hanno dichiarato di avere sborsato delle somme di denaro senza sapere cosa avrebbero ottenuto in cambio.

3. Le considerazioni svolte dalla Corte di appello per escludere la lottizzazione.

La Corte territoriale ha escluso la configurabilità della lottizzazione abusiva alla stregua delle seguenti essenziali considerazioni:
- il progetto assentito con la concessione edilizia è compatibile con le prescrizioni del piano regolatore, sussistendo tutti i requisiti prescritti per la realizzazione di un insediamento turistico (molteplicità di alloggi, servizi comuni, unicità funzionale);
- l'area interessata dall'intervento poteva considerarsi quasi completamente urbanizzata;
- è certo che lo strumento urbanistico generale non consente, nella zona, una utilizzabilità residenziale. Nella specie, però, non risulta verificata la perdita dell'originaria destinazione d'uso turistica delle singole unità immobiliari, in quanto non esistono validi contratti preliminari di vendita immobiliare e gli accertati atti di prenotazione non possono assumere valore giuridicamente rilevante.

4.Il reato di lottizzazione abusiva.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte Suprema [vedi Cass., Sez. Unite, 28.11.2001, Salvini ed altri, nonché Sez. lll: 8.10.2009, n. 39078, Apponi ed altri; 2.10.2008, n. 37472, Belloi ed altri; 13.6.2008, n. 24096, Desimine ed altri; 11.5.2005, Stilli ed altri; 1.7.2004, Lamedica ed altri; 29.1.2001, Matarrese ed altri; 30.12.1996, n. 11249, ric. P.M. in proc. Urtis], il reato di lottizzazione abusiva può configurarsi:
- in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell'assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessità di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione di un piano esecutivo e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell'intervento di nuova realizzazione;
- ma anche allorquando detto intervento non potrebbe in nessun caso essere realizzato poiché, per le sue 'connotazioni oggettive, si pone in contrasto con previsioni di zonizzazione e/o di localizzazione dello strumento generale di pianificazione che non possono essere modificate da piani urbanistici attuativi.
Nei casi [tra i quali va annoverato quello in esame] in cui si agisca sul territorio con un'attività finalizzata ed idonea a snaturarne la programmazione deve ritenersi inconferente ogni riferimento all'incidenza del nuovo insediamento sullo stato di urbanizzazione esistente.

5.La lottizzazione abusiva per mutamento della destinazione d'uso turistico- alberghiera.

Questa Corte ha ripetutamente affermato [vedi Sez. III: 4.5.2004, n. 20661, Repino; 21.3.2005, n. 10889, Garbati; 24.2.2006, n. 6990, Ambrosioni; 15.2.2007, n. 6396, Cieli; 3.4.2007, n. 13687, Signori 13.6.2008, n. 24096, Desimine; 17.11.2008, n. 42741, Silvioli; 15.6.2009, n. 24666, Libertini] i principi secondo i quali:
Pu� configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di un complesso alberghiero o turistico residenziale, realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché (indipendentemente dal regime proprietario della struttura) non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale.

Irrilevante è la titolarità della proprietà della struttura immobiliare, che indifferentemente può appartenere ad un solo soggetto proprietario oppure ad una pluralità di soggetti. Ciò che rileva, invece, è la configurazione della struttura medesima (anche se appartenente a più proprietari) come albergo ed una configurazione siffatta deve essere caratterizzata dalla "concessione in locazione delle unità immobiliari ad una generalità indistinta ed indifferenziata di soggetti e per periodi di tempo predeterminati". Se manca questa destinazione dei locali ad un pubblico generalizzato, ma si destinano parte dei locali costruiti esclusivamente all'utilizzazione dei soggetti proprietari, non si ha più utilizzazione alberghiera, bensì abitativa.

Si ha lottizzazione abusiva allorquando il frazionamento anzidetto si ponga in contrasto con specifiche previsioni dello strumento urbanistico generale, come ad esempio nel caso in cui detto strumento, nella zona in cui è stato costruito l'albergo, non preveda utilizzabilità diversa da quella turistico-alberghiera.

Il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione d'uso da alberghiera a residenziale è configurabile anche nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali: sia quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni urbanistico-edilizie derogatorie non estensibili ad immobili residenziali; sia allorquando la destinazione d'uso residenziale comporti la necessità di incrementare gli standards richiesti per l'edificazione alberghiera e tali standards aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto.

6. Le forme attuative della lottizzazione.

Il frazionamento di un terreno o di un complesso edilizio sullo stesso già edificato, ai fini della configurazione della lottizzazione negoziale, può realizzarsi con qualsiasi forma di suddivisione fattuale dello stesso, dovendosi ritenere che il termine `frazionamento" - già nell'art. 18, 1° comma, della legge n. 47/1985 ed attualmente nell'art. 30, 1° comma, del T.U. n. 380/2001 - sia stato utilizzato dal legislatore in modo atecnico, con riferimento a qualsiasi attività giuridica che abbia per effetto la suddivisione in lotti di una più ampia estensione territoriale, comunque predisposta od attuata ed anche se avvenuta in forma non catastale, attribuendone la disponibilità ad altri al fine di realizzare una non consentita trasformazione urbanistica o edilizia del territorio (vedi Cass., Sez. III 26.10.2007, Casile; 29.2.2000, n. 3668, Pennelli).

Nella vicenda in esame:
Quanto al profilo strutturale dell'insediamento, gli spazi destinati a verde sono risultati in massima parte non aperti e fruibili da tutti i soggiornanti, bensì suddivisi in porzioni delimitate da recinzioni, ciascuna delle quali si configura come giardino pertinenziale e di uso esclusivo della villetta cui accede.

Dalla documentazione acquisita e dalle dichiarazioni rese dai soggetti interessati emerge chiaramente che sono stati raggiunti accordi separati per ciascuna unità abitativa, accompagnati dal versamento di cospicui acconti (per 70 - 80 milioni di lire ed anche più), in base ai quali coloro che avevano prenotato le villette ne avrebbero acquisito la proprietà esclusiva (dietro pagamento di un prezzo variante da 200 a 400 milioni di lire) e, quindi, la possibilità di utilizzarle senza limitazioni di durata temporanea o stagionale.

Determinante significatività assumono al riguardo (senza alcuna possibilità di equivoco):
a) la già citata dichiarazione a firma Paolo Falduto dell'11.3.1999;
b) la missiva a firma di Filippo Gironda, acquisita all'udienza del 30.3.2006, ove viene fatto esplicito riferimento alla `vendita delle singole unità immobiliari", all'interesse comune "di vendere quanto più possibile villette e poter realizzare incassi economici maggiori", a "quanto versato a titolo di acconto dai singoli acquirenti delle villette compromesse in vendita";
c) le ricevute a firma Paolo Falduto, a quello sequestrate, nelle quali si dà atto degli acconti versati dai singoli promissari acquirenti e si precisa che "il compromesso di vendita verrà stipulato entro il 30 settembre 1997";
d) la apposizione (accertata dai Carabinieri l'11.10.1999) di un cartello recante la scritta "vendesi" sulla recinzione metallica del cantiere;
e) la scheda dell'Enel, relativa all'allacciamento dell'energia elettrica, in cui sono riportati i nominativi dei promissari acquirenti quali contraenti di singoli contratti di fornitura.

Pur non essendo stati redatti contratti preliminari formali, dunque, i documentati accordi intercorsi tra costruttori e soggetti interessati a singole unità immobiliari integrano un vero e proprio frazionamento effettivo ed operante.

Deve perciò concludersi - alla stregua degli acquisiti elementi - che gli imputati hanno concorso ad attuare, con volizione consapevole, "una trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio", che effettivamente ha conferito ad una porzione di esso un assetto diverso da quello pianificato, con modalità non consentibili neppure attraverso la predisposizione di un piano attuativo (stante la violazione delle previsioni della pianificazione generale).

Non si è avuta, in particolare, successiva variazione d'uso di una struttura turistico-ricettiva già esistente ed operativa, bensì la realizzazione, in zona destinata ad "area per le attrezzature sportive ed il tempo libero" che non consente edificazione residenziale, di villette surrettiziamente rappresentate in progetto quali parti di un "residence turistico" ma fin dall'origine finalizzate ad una alienazione frazionata quali unità abitative di tipo familiare.

Appare utile evidenziare, al riguardo, che anche lo studio n. 518-2007/C sul "vincolo alberghiero nella conunercializzazione degli immobili", approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato in data 25.10.2007, evidenzia con affermazione perentoria e scevra da perplessità (al paragrafo 8) che "allorquando in zona destinata a struttura alberghiera si realizza un complesso che non si concretizza immediatamente in utilizzazione alberghiera, ma che fin dal suo nascere viene suddiviso in unità abitative di tipo familiare, si profila un'utilizzazione del territorio cosa in contrasto con la normativa di piano che la concerne, da far ritenere la fattispecie di tipo lottizzatorio".

La sentenza impugnata deve essere, conseguentemente, annullata senza rinvio nella parte in cui afferma la insussistenza del reato di lottizzazione abusiva.

7. La confisca dei terreni abusivamente lottizzati.

Il reato di lottizzazione abusiva, pur nella specie integrato in concreto nei suoi elementi oggettivo e soggettivo, è prescritto - come già statuito dal giudice di primo grado - ma deve confermarsi la confisca dei terreni e delle opere già sottoposti al sequestro preventivo del 14.7.2000, che legittimamente è stata disposta, a norma dell'art. 19 della legge n. 47/1985 (riprodotto dall'art. 44, 2° comma del T.U. n. 380/2001), dallo stesso primo giudice.

7.1 Ai sensi dell'art. 44, 2° comma del T.U. n. 380/2001 (ma analoga previsione già era posta dall'art. 19 della legge n. 47/1985), "La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva dispone la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari".

Trattasi - secondo la giurisprudenza largamente maggioritaria di questa Corte Suprema - di sanzione amministrative che deve essere obbligatoriamente applicata dal giudice penale che accerti la sussistenza di una lottizzazione abusiva, indipendentemente da una pronuncia di condanna, eccettuata esclusivamente l'ipotesi di assoluzione perché il fatto non sussiste [vedi Cass., Sez. III: 30.9.1995, n. 10061, ric. Barletta ed altri; 20.12.1995, n. 12471, ric. P.G. in proc. Besana ed altri; 12.12.1997, n. 11436, ric. Sapuppo ed altri; 23.12.1997, n. 3900, ric. Farano ed altri; 11.1.1999, n. 216, ric_ Iorio Gnisci Ascoltato ed altri; 8.11.2000, n. 3740, ric. Petrachi ed altri; 4.12.2000, n. 12999, ric. Lanza; 22.5.2003, n. 22557, tic. Matarrese ed altri; 4.10.2004, n. 38728, ric. Lazzara; 13.10.2004, n. 39916, ric. Lamedica ed  altri; 213.2005, n. 10916, ric. Visconti; 15.2.2007, n. 6396, ric. Cieri; 21.9.2007, n. 35219, ric. Arcieri ed altri].

7.2 Tale orientamento è stato rielaborato - più recentemente - da questa stessa Corte nella prospettiva della valutazione dei rapporti tra l'ordinamento statuale e quelle peculiari norme internazionali contenute nella Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, e del Protocollo addizionale alla Convenzione stessa, firmato a Parigi il 20 marzo 1952, ai quali è stata data esecuzione con la legge di ratifica 4.8.1955, n. 848.

Sono stati affermati, pertanto, i principi di diritto - che questo Collegio ribadisce - secondo i quali:
* "Per disporre la confisca prevista dall'art. 44, 2° comma del T.U. n. 380/2001 (e precedentemente dall'art. 19 della legge n. 47/1985), il soggetto proprietario della res non deve essere necessariamente "condannato in quanto detta sanzione ben può essere disposta allorquando sia stata comunque accertata la sussistenza del reato di lottizzazione abusiva in tutti i suoi elementi (soggettivo ed oggettivo) anche se per una causa diversa, quale è, ad esempio, l'intervenuto decorso della prescrizione, non si pervenga alla condanna del suo autore ed alla inflizione della pena".

Nel caso di declaratoria della prescrizione, in particolare, al commesso reato viene esclusa l'applicazione della pena per il solo decorso del tempo, il cui effetto sull'inflizione delle sanzioni penali è regolato dal legislatore interno secondo una discrezionalità sulla quale non hanno incidenza le disposizioni della Convenzione.

* "Nell'ipotesi di declaratoria di estinzione del reato per prescrizione, il giudice, per disporre legittimamente la confisca, deve svolgere tutti gli accertamenti necessari per la configurazione sia della oggettiva esistenza di una illecita vicenda lottizzatoria sia di una partecipazione, quanto meno colpevole, alla stessa dei soggetti nei confronti dei quali la sanzione venga adottata, e di ciò deve dare conto con motivazione adeguata".

7.3 Nella specie questa Corte ha verificato che il primo giudice, legittimamente e razionalmente, ha ritenuto integrato in concreto il reato di lottizzazione abusiva nei suoi elementi oggettivo e soggettivo, avendo ravvisato, con argomentazioni logiche, una partecipazione, quanto meno colpevole, alla vicenda lottizzatoria dei soggetti nei confronti dei quali la sanzione è stata adottata, sicché legittima deve ritenersi la conferma della sanzione ablatoria.
P. Q. M.
la Corte Suprema di Cassazione,
visti gli artt. 608, 615 e 620 c.p.p.,
annulla senza rinvio la sentenza impugnata, limitatamente al reato di cui al capo B), perché estinto per prescrizione.

Ordina la confisca delle aree e delle opere già sottoposte al sequestro preventivo del 14.7.2000.

ROMA, 22.4.2010

DEPOSITATA IN CANCELLERIA il  27 Set. 2010